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24 novembre 2017 0 commentaire(s)

Immobilier

Grand Paris Express : Quel impact sur le marché de l’immobilier ?

Crédit photo : www.guy-hoquet.com

Guy Hoquet s’est penché sur l’évolution du marché de l’immobilier sur les villes de Saint-Ouen, de Villejuif, de Bagneux, de Cachan, de Villiers-sur-Marne et du Kremlin Bicêtre. On constate globalement une augmentation des prix allant de 2% à plus de 12% et une augmentation de l’activité sur les 6 villes concernées.


En effet, même s’il est destiné en premier lieu à faciliter le transport de millions de franciliens, le projet du Grand Paris Express permettra, selon Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau, de «?vaincre les inégalités historiques des prix de l’immobilier entre l’est et l’ouest parisien?».


Saint-Ouen : Une augmentation des prix de +9%

Véritable report du 18ème arrondissement de Paris, les prix de Saint-Ouen marquent de vraies disparités selon le quartier et la superficie - les studios et 2 pièces sont 15%-20% plus élevés. La fourchette de prix va de 3900€ à 6000€ du m² tandis que le prix moyen est de 4900€ le m².


Les zones les plus recherchées sont celles les plus proches possible des transports, des commerces et de Paris ainsi que le quartier des puces, de plus en plus animé. Jean-Christophe Reynaud, agent immobilier Guy Hoquet à Saint-Ouen conseille d’acheter aux abords des quartiers prisés afin de bénéficier d’avantages similaires mais à des prix plus modestes. « La zone de la rue Palouzié par exemple, non loin de la ligne 13 et à quelques minutes de la future 14?», précise-t-il.


Signe de la tension du marché de Saint-Ouen, le délai de vente est court : 1 mois. A noter cependant un réel manque de biens sur le marché. En effet, en prévision de l’arrivée de la ligne 14 et des Jeux Olympiques, certains propriétaires font le choix de reporter la mise en vente de leur bien afin que sa valeur augmente.


Malgré une baisse de la rentabilité locative (-1.5 point vs. 2016) dû à un décret plafonnant désormais les loyers à 14.21€ le m² au lieu de 16,83€/m² précédemment, les investisseurs, entrant dans le cadre de la loi Pinel, représentent 40% des acquéreurs sur le secteur. Ces derniers apprécient 2 types de surfaces : les studios et 2 pièces mais aussi, plus surprenant, certains investisseurs se tournent vers des appartements d’au moins 3 pièces. Etant 15% moins cher au m², les investisseurs les utilisent désormais, et ce depuis 6 mois, pour des colocations, surtout lorsqu’ils sont situés aux alentours des écoles.


Bagneux : Une augmentation des prix de +5%

Souffrant encore d’une faible côte de popularité, Bagneux est une ville parfaite pour investir au vue de son prix au m² encore très abordable (4200€ en moyenne dans l’ancien). D’autant que l’offre de biens devrait s’élargir dans les années à venir avec l’arrivée sur le marché des programmes neufs livrés il y a 4/5 ans et de la vingtaine à venir. Voilà de quoi modifier un peu à long terme le paysage de la ville aux 67% de logements sociaux.


Si les investisseurs sont encore peu présents sur le marché, le quartier pavillonnaire proche de Montrouge est déjà très prisé, ce qui s’explique par l’arrivée prochaine de la station du Grand Paris.


Autres bonnes zones pour investir, celles autours du futur métro Verdun, disposant d’un éco-quartier ainsi que le secteur Dampierre avec son centre historique et sa proximité avec les commerçants - bien qu’éloigné du métro. Les rues pavillonnaires se trouvant entre ces deux point sont également très intéressantes, et surtout pour les familles qui peuvent s’offrir un bien de 3-4 pièces (80 m² environ) avec jardin pour 370000€ ou un 4-5 pièces (100-110m environ) pour un prix oscillant entre 470000€ et 510000€.


«?Pour une personne désireuse de faire un placement ou une plus-value, la ville de Bagneux est idéale car même si les loyers sont légèrement inférieurs aux communes limitrophes (650€ hors charges pour un studio), le prix de vente très abordable (120000€ en moyenne) en fait une bonne affaire », commente Michel Mendes, agent immobilier Guy Hoquet à Bagneux.


Villejuif : Une augmentation des prix de +3%

Doté d’un prix moyen parmi les plus modestes du Grand Paris Express (3984€), Villejuif est le quartier où il faut investir?! Et d’ailleurs, les investisseurs ne s’y sont pas trompés puisqu’ils sont 10 à 15% sur ce secteur dont la rentabilité locative nette se situe entre 5.5% et 6.5%. Les quartiers les plus demandés se situent aux alentours de l’Institut Gustave Roussy et d’Epi d’Or.


«?De très bonnes affaires sont encore à faire dans ce secteur prometteur. Nous venons, par exemple, de vendre un 2 pièces proche du futur métro à 160000€. Dans le centre-ville, ce même bien serait parti dans les 220000€. C’est donc le bon moment pour se décider?!?», Indique Charlotte Boisseau, agent immobilier Guy Hoquet à Villejuif.


Le Kremlin Bicêtre : Une augmentation des prix de +6%

Le Kremlin Bicêtre bénéficie depuis le début de l’année d’un engouement nouveau. A proximité immédiate de Paris et en pleine évolution, la ville affiche un prix au m² moyen de 4800€, avec des extrêmes allant de 4000€ à 7200€ au m².


Présents depuis quelques temps déjà, les primo-accédants sont majoritaires sur ce marché (70%), rejoints depuis le début de l’année 2017 par les investisseurs (30%). Et ils ont le choix car les bons quartiers pour investir sont nombreux : les rues Danton, Anatole France et Jean Monet, ainsi que l’avenue Eugène Thomas, le quartier de la mairie et, bien sûr, les abords de la future station de la ligne 14.


Si de bonnes affaires se font encore, à l’image d’un 2 pièces de 45m² au 3ème situé à 5 minutes du nouveau métro et vendu en 2 semaines pour 280000€, elles partent très vite. Avec environ 3-4 offres d’achat pour un bien, l’activité immobilière au Kremlin Bicêtre bat son plein !

 

Villiers-sur-Marne?: Une augmentation des prix de +2%

Victime d’un vrai engouement depuis le début de l’année 2017, Villiers-sur-Marne est un secteur très dynamisme qui attire de nombreux investisseurs (25%). Marché de report de Nogent-sur-Marne et Bry-sur-Marne, la ville attire par ses prix attractifs qui sont les moins élevés du Grand Paris : 3500€ le m², avec une étendue comprise entre 3200€ et 4000€ le m².


Si les bonnes affaires n’existent plus sur ce marché ultra-tendu, quelques secteurs sont à privilégier : les Luats, les Perroquets, le centre-ville et surtout le secteur des Boutareines, situé idéalement car à mi-chemin entre la futur station du Grand Paris et l’arrêt du RER E.


Cachan : Une augmentation des prix de +12%

Le marché étant tendu sur Cachan, les biens disponibles partent très vite?: le délai de vente en mandat exclusif est de seulement 24 jours, et de 59 en mandat simple. Dans ce cadre, difficile voire mission impossible de trouver de bonnes affaires !


Les prix pratiqués sont en moyenne de 4500€ le m², avec une fourchette basse à 3000€ et un maximum à 7000€. Pour investir, c’est le quartier de la gare RER Arcueil-Cachan qui tire son épingle du jeu. A noter que la ville affiche une rentabilité locative située entre 3.5% et 5%


Source : www.guy-hoquet.com

I.D.

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