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14 avril 2017 0 commentaire(s)

Copropriété - Syndic

L’individualisation des frais de chauffage arrive dans les logements

Le chauffage collectif concerne 30% des logements, les 70% restants étant chauffés individuellement. Un récent décret impose la répartition des frais de chauffage en collectif suivant un échéancier allant jusqu’à 2019 selon les consommations des logements concernés.

 

4,5 millions de logements concernés par la répartition des frais de chauffage

 

Le chauffage représente le plus gros poste des consommations d’énergie dans l’habitat, soit près de la moitié de la facture énergétique d’un logement. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la Transition énergétique pour la croissance verte (TECV) a généralisé la répartition des frais de chauffage afin que l’occupant soit davantage responsabilisé et que le montant de sa facture corresponde à sa consommation énergétique.


Trois échéances ont été fixées en fonction des consommations. Ainsi, la mise en place des appareils de répartition des frais de chauffage (RFC) doit avoir lieu au plus tard en mars 2017 pour les bâtiments présentant des consommations de chauffage supérieures à 150 kWh/ m2.an, en décembre 2017 pour les bâtiments présentant des consommations de chauffage comprises entre 120 kWh/m2.an et 150 kWh/m2.an et en décembre 2019 lorsque les consommations de chauffage sont inferieures à 120 kWh/m2.an.

 

Comment ça marche ?

 

Avant toutes choses, le syndic de copropriété doit relever la consommation énergétique de l’immeuble sur les trois dernières années et estimer la part liée au chauffage. Il calcule ensuite la moyenne annuelle des consommations d’énergie de chauffage et la divise par la surface habitable totale des logements. Cette valeur de consommation de chauffage est à comparer aux seuils définis dans l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, qui permettent de connaître la date de mise en service des appareils de mesure, en fonction des seuils de consommations détaillés précédemment.


L’annexe de l’arrêté du 27 août 2012 précise les facteurs de conversion à utiliser pour convertir les unités de consommation en kWh selon l’énergie utilisée. Les frais liés au chauffage collectif de l’immeuble sont ceux relatifs aux combustibles ou à l’énergie, eux-mêmes repartis en frais communs et frais individuels. Les frais communs correspondent à 30% des frais totaux. Les frais individuels sont déterminés par différence entre le total des frais et les frais communs, puis repartis à partir des données relevées par les appareils de mesure. Cette répartition peut éventuellement être modulée pour tenir compte des situations thermiquement défavorables.


A cela s’ajoutent les autres frais relatifs à l’entretien de l’installation et, éventuellement, à la consommation électrique nécessaire au fonctionnement des appareils (pompes, instruments de régulation, etc.). La répartition des frais de chauffage a lieu une fois par an, mais des gestionnaires comme Ista propose un suivi sur internet des consommations pour que chaque logement puisse suivre l’évolution de sa consommation.

Quel coût ?

Un compteur d’énergie est sur abonnement, induisant un coût lissé sur toute la durée du contrat, soit environ 8€ par radiateur et par an. Cette charge est transposable au locataire puisqu’il en bénéficie. En revanche, la pose de robinets thermostatiques est à la charge du copropriétaire. L’appareil coûte de 20 à 70€, hors coût de l’installation par un professionnel. Le retour sur investissement est estimé à environ deux ans.



Les cas non soumis au décret

 

Les impossibilités techniques d’une individualisation des frais de chauffage visent 15% des logements en France. Il s’agit des logements pour lesquels :

 

  • l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local,
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes) et constituée de systèmes de chauffage à air chaud ou équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ou encore de batteries ou de tubes a? ailettes, de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs, dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.

 

Toutefois, dans ces cas difficiles, les prestataires peuvent proposer une sonde de température permettant aux usagers d’avoir une vision de la température de leur logement. En cas de problème d’équilibrage, ce dispositif permet un dialogue entre l’usager, l’exploitant et le gestionnaire sur une température objective.

 

Des robinets thermostatiques obligatoires

 

Éric Place, directeur du marché du particulier et du marketing chez Proxiserve, rappelle que « sur le plan technique, il faut absolument vérifier le bon fonctionnement des robinets, qui sont généralement tous bloqués, ce qui ne permet pas une bonne maîtrise de son chauffage ».


Allant plus loin, l’article R241-9 du Code de l'énergie stipule que « les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement ». Associée par cette obligation légale à l’installation d’appareils de régulation des émetteurs de chauffage, l’individualisation des frais de chauffage permet à l’occupant de prendre conscience de ses dépenses énergétiques.

 

L’entretien de l’installation est nécessaire

 

Le système de chauffage doit être bien réglé. Il est important de faire vérifier l’équilibrage du réseau de chauffage, afin que la chaleur soit bien répartie entre les logements. L’installation doit aussi être désembouée régulièrement afin de ne pas diminuer sa performance. « L’équilibrage n’est pas si coûteux, souligne Éric Place, car il est effectué par une seule personne, le chauffagiste de l’immeuble. On peut par ailleurs effectuer un simple rinçage si l’on ne veut pas dépenser plus pour un désembouage, plus coûteux. Cependant, avec un désembouage, les copropriétaires sont tranquilles pour dix ans, l’ensemble permettant une nouvelle économie de 5 à 10% par an ».


Pour sa part, Arnaud Thamin, directeur Energie chez Foncia Groupe, estime que « le législateur aurait dû commencer avec la qualité de l’entretien-maintenance de la chaudière, mais aussi de la distribution des réseaux dans l’immeuble et, enfin seulement, s’intéresser à la maîtrise sur l’usage grâce à l’individualisation des frais de chauffage ».

 

Une polémique face à cette obligation

 

« A l’instar de l’Ademe, nous estimons que les économies permises par la répartition des frais de chauffage sont de l’ordre de 15%, bien que certains montent jusqu’à 20%, en fonction de l’âge des habitants et de leurs habitudes, ainsi que des systèmes de chauffage. Le répartiteur n’a pas vocation à faire baisser les coûts, mais à changer les mauvaises habitudes des usagers, notamment en leur faisant fermer leurs fenêtres en hiver ! », Indique Eric Place.


Pourtant, l’ensemble des 20 études européennes menées sur l’individualisation des frais de chauffage s’entendent toutes sur une économie moyenne de 20% de la facture de chauffage. En outre, une étude réalisée pour le syndicat de la mesure auprès d’un échantillon de plus de 3000 logements déjà équipés montre une économie de 19,8 %*.


De son côté, Arnaud Thamin ajoute que « dans le principe, il est certes vertueux de faire payer les dépenses de chauffage au prorata car cela responsabilise les Français sur leurs dépenses énergétiques. Toutefois, la façon dont le législateur a mis ce décret en place est discutable. Tout d’abord, c’est une contrainte puisqu’il s’agit d’une obligation, assortie d’une pénalité très lourde qui se monte à 1500 euros/logement et par an. Etait-il indispensable d’imposer une telle contrainte aux copropriétés ? »


Plus positif face à cette obligation, Christophe Conquy, Directeur marketing & commercial, ISTA, estime de son côté que « la répartition des frais de chauffage conduit à une baisse de la consommation globale. C’est donc que la majorité des résidents réalisent des économies et, quoi qu’il en soit, tout le monde en profite, puisque 30% restent en frais communs. Oui, il peut y avoir des résidents dont la charge augmente. Car chacun est libre de son comportement et du niveau de confort qu’il souhaite. Dans ce cas toutefois, ceci n’est pas réparti entre les voisins comme auparavant, mais bien payé par le logement concerné. La vraie question qui doit nous occuper tous est de donner le maximum d’informations aux résidents (copropriétaires et locataires) pour qu’ils réalisent des économies ».


La loi prévoit a minima un décompte individuel par logement afin d’avoir tout le détail de sa consommation sur deux ans au moins et savoir dans quelle pièce on a consommé le plus. La loi impose également un observatoire par immeuble, à afficher en partie commune, avec un historique des consommations de la résidence sur trois ans. Il est important de sensibiliser les copropriétaires aux économies d’énergie, la planète en a besoin.


> Etude réalisée pour le syndicat de la mesure


Source : « Copropriété & Travaux » - #41 - Printemps - mars 2017

Michèle Fourret

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