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16 juin 2017 0 commentaire(s)

Immobilier

Propriétaires de logements : comment éviter le cauchemar des loyers impayés ?

A la saison du changement de locataire, une question s’impose aux propriétaires de logements, comment éviter le défaut de paiement du loyer ? Trois solutions pour protéger la rentabilité de son investissement existent : le garant, le dispositif Visale et l’assurance loyer impayé GLI. Explications de Julien Biscarat-Aymes, Co-fondateur de Jelouebien.com


Chacun de ces dispositifs présente des avantages et des inconvénients. C’est pourquoi, avant de choisir, il est important de comprendre à quel type de location chacun s’adresse, quels locataires sont éligibles et quel niveau de sécurité il présente.


Le garant

Prévoir un ou plusieurs garants est possible pour tous les types de locations aussi bien vides que meublées, garages, baux commerciaux, professionnels... Quel que soit le locataire, il peut être garanti par un garant. Il est de sa responsabilité de trouver le garant répondant aux critères demandés par le bailleur. Le garant est la plupart du temps une personne physique (parent, frère, sœur, ami...). Il peut parfois prendre la forme d’une caution bancaire.


Le niveau de sécurité apporté par le garant est très variable. Il dépend directement de la solvabilité du garant. S’agissant d’un garant personne physique, la situation patrimoniale peut évoluer dans le temps et un « très bon garant » peut devenir au cours du bail un garant insolvable.


« Le garant est indéniablement le dispositif de garantie le plus simple à adopter puisque c’est le bailleur lui-même qui fixe les critères de solvabilité. Il n’a donc pas de contrainte autre que celle qu’il a décidé sur le choix des locataires. Autre avantage, le garant est «gratuit ». Attention toutefois à bien rédiger l’acte de caution solidaire, pour ne pas risquer des déconvenues en cas de litige. Le garant est en général solidaire des loyers, charges et éventuelles dégradations immobilières », précise Julien Biscarat-Aymes, Co-fondateur de Jelouebien.com.


Le dispositif Visale

Seules les locations conformes à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (logements constituant la résidence principale du locataire) et dont le bail prévoit une clause résolutoire peuvent être couvertes par Visale. Le bail ne doit pas être conclu entre membres d’une même famille. Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1500 euros à Paris intramuros et 1300 euros sur le reste du territoire.


Pour qu’un locataire soit éligible à Visale, il doit respecter certains critères : il doit soit avoir moins de 30 ans, soit être « salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé hors agricole, en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail. » Sont également éligibles les ménages passant par un organisme agréé d’intermédiation locative.


Le taux d’effort (part du loyer charges comprises par rapport aux revenus du foyer) doit être de moins de 50% pour les ménages. Pour les salariés de moins de 30 ans éligibles, le taux d’effort doit être compris entre 30 et 50%. Enfin, les étudiants boursiers et/ou non rattachés à leurs parents sont automatiquement éligibles dans la limite d’un loyer de 425 euros par mois.


Contrairement au garant, Visale est garanti par Action Logement mais la solvabilité du locataire n’est pas garantie pour toute la durée du bail. En effet, Visale garantit les loyers et charges pendant les 3 premières années du bail. Passé ce délai, si le locataire est toujours dans les lieux, le bailleur ne bénéfice plus de la garantie de ses loyers.


« Les critères d’éligibilité des locataires au dispositif sont très restrictifs et la garantie est limitée dans le temps. Pour un impayé qui commencerait au bout de 2 ans et 10 mois, le bailleur se verrait indemnisé 2 mois de loyer puis n’aurait plus droit à aucune indemnité de la part de Visale. Quand on sait qu’une procédure contre un locataire récalcitrant peut durer entre 2 ans et 2 ans et demi, cette limite est très problématique. Autre point faible du dispositif : Visale ne prend jamais en charge les dégradations locatives », commente Julien Biscarat-Aymes.


L’assurance loyer impayé dite « GLI »

La GLI est une solution d’assurance proposée par les compagnies d’assurance. Elles déterminent donc elles mêmes, dans les limites de la loi, les conditions d’éligibilité des locations. Cependant, dans la majorité des cas, seules les locations conformes à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (logements constituant la résidence principale du locataire) et dont le bail prévoit une clause résolutoire et, le cas échéant, une clause de solidarité, peuvent être couvertes par une assurance GLI. En général aussi, le bail ne doit pas être conclu entre membres d’une même famille et doit avoir une durée d’au moins 12 mois pour une location meublée et de 36 mois pour un bien vide.


A noter : certains contrats excluent les locations meublées, d’autres acceptent les baux de garages ou non...


Pour être éligibles, les locataires doivent répondre de manière très rigoureuse aux conditions imposées par la compagnie d’assurance. Ils doivent être en mesure de fournir les justificatifs demandés (pièce d’identité, justificatifs de revenus, dernières quittances...). L’assureur va souvent exiger qu’au moins un des titulaires du bail ait une situation professionnelle stable (salarié en CDI confirmé par exemple). Le taux d’effort accepté varie en général de 30 à 40%, selon les contrats. A noter également que des locataires déjà en place peuvent être éligibles sans conditions de revenus s’ils sont à jour de paiement et n’ont pas eu d’incident de paiement de leur loyer au cours de mois précédents la souscription.


La GLI est sans aucun doute la garantie qui apporte la plus grande sécurité au bailleur. La solvabilité des compagnies d’assurance est bien plus forte que celle d’un garant et pour la plupart des contrats la garantie est illimitée dans le temps. Des plafonds d’indemnisation existent mais ils peuvent être très confortables (70 à 90000 euros). La plupart des contrats prennent en charge dans une certaine limite les dégradations non couvertes pas le dépôt de garantie du locataire. Certains contrats prévoient également une protection juridique qui intervient pour tous les autres litiges susceptibles d’opposer le bailleur à son locataire dans le cadre de l’application du bail.


« La GLI est de loin le dispositif de garantie des loyers le plus sécurisant pour le propriétaire. En revanche, contrairement aux deux autres dispositifs, la GLI a un coût. Le bailleur doit s’acquitter d’une cotisation annuelle qui, selon les contrats, varie entre 2 et 4% du loyer. Cette cotisation est intégralement déductible des revenus fonciers pour les déclarants au réel. Vous devez être très rigoureux sur la constitution du dossier locataire. Celui-ci sera en effet vérifié par l’assureur et en cas de non conformité, le bailleur pourra perdre tout droit à indemnisation », indique Julien Biscarat-Aymes.


Source : www.Jelouebien.com

I.D.

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