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12 janvier 2018 0 commentaire(s)

Immobilier

Vacance résidentielle : Que faire face à l’aggravation du phénomène dans les villes petites ou moyennes ?

Crédit photo : www.fnaim.fr

Entre 1999 et 2014, le taux de vacance s’est accru de 1% en moyenne dans l’Hexagone, passant de 6,9% a? 7,9%, soit 700.000 logements supplémentaires inoccupés. La progression de la vacance touche principalement les aires urbaines de moyenne et de petite taille. Quelles politiques pour lutter contre la vacance ?


Moins la zone est urbanisée, plus le taux de vacance est important

Le niveau et l’évolution de la vacance dépendent de la taille des aires urbaines (AU), elle-même fonction de l’importance de l’agglomération autour desquelles elles s’organisent.

Le taux est de 6,8% en moyenne, en 2014, dans les aires urbaines de plus de 500.000 habitants, à l’exception notoire des agglomérations d’Avignon et de Saint-Étienne dont les taux de vacance se situent respectivement à 9,4% et à 9,5%. À l’opposé, la vacance est faible dans les agglomérations de Nantes (5,4%), Bordeaux (5,6%), Rennes (6,3%) et Paris (6,4 %).


Dans les aires urbaines entre 200.000 et 500.000 habitants, le taux dépasse les 7%. Notons que le taux dépasse même 10% a? Mulhouse et Pau et 9% a? Perpignan et Metz.


Dans les aires urbaines entre 100.000 et 200.000 habitants, le taux de vacance dépasse 8%
dans la moitie? des 29 aires étudiées et même 10% dans 6 d’entre elles : Tarbes, Béziers, Brive, Roanne, Bourges et Agen. Il est presque partout en hausse, parfois très fort comme a? Montbéliard et Sarrebru?ck-Forbach.


Pourquoi cette augmentation de logements inoccupés ?

La hausse du phénomène peut s’expliquer par une baisse de la population mais en partie seulement car si de tels reculs démographiques existent, ce n’est pas le cas dans de nombreuses zones. L’exemple de Vannes est édifiant : l’aire urbaine compte, en 2014, 24% d’habitants de plus qu’en 1999 et la vacance résidentielle augmente de 2,3%. Autres exemples montrant l’absence de lien entre la vacance et la démographie : dans l’aire urbaine de Toulouse, le taux de vacance stagne alors que la population s’accroit, au cours des 15 années, de 28 % !


Le désir d’habiter dans un logement bénéficiant de tout le confort moderne et l’attrait pour la maison individuelle expliquent qu’une partie des habitants quittent les centres urbains pour aller vivre en périphérie ou? les constructions neuves sont les plus nombreuses. On a d’ailleurs constate?, avant que les aides fiscales du dispositif Pinel soient interdites aux zones B2 et C, que dans nombre de villes moyennes, la concurrence d’une offre nouvelle de logements neufs avait eu des effets dévastateurs sur le marche? locatif de l’ancien.


Comment réduire l’inoccupation des logements ?

Si l’augmentation de la vacance date, on l’a vu, d’une quinzaine d’années, la prise de conscience de la gravite? du phénomène est relativement récente. Les élus des villes moyennes ou petites sont de plus en plus nombreux à s’en inquiéter et à tenter de concevoir et de mettre en œuvre des actions pour y remédier.


L’évolution de la vacance révèle l’inadaptation des logements des centres anciens des villes moyennes et petites a? la demande. Cette obsolescence ne tient pas seulement a? l’état d’entretien du parc, mais aussi a? ses caractéristiques structurelles. Il s’agit de logements de conception ancienne dans des immeubles sans parkings. Or, dans les villes petites ou moyennes, les moyens de transport ne sont pas assez performants pour que l’on puisse se passer d’une voiture. D’autant plus que les commerces centraux disparaissent au profit de centres commerciaux périphériques. Les ménages ayant le choix optent pour des logements mieux équipés, souvent situés à la périphérie.


Tout se passe donc comme si le renouvellement du parc se faisait non pas par la réhabilitation des logements centraux, mais par leur abandon au profit de nouvelles constructions.


Comment lutter contre ce processus ? Les Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), ont été largement utilisés : il semble clair qu’ils ne suffisent pas, et la politique de zonage appliquée aux aides nationales est a? cet égard inopérante, voire contre-productive. Ne faudrait-il pas envisager dans certains cas, comme pour les quartiers de logements sociaux, la démolition-reconstruction sur une grande échelle ?


Mais agir sur l’habitat ne suffira pas. La reconquête des centres passera aussi par des politiques publiques volontaristes agissant sur l’amélioration, entre autres, des transports publics et le retour des commerces de proximité. Politiques qui, dans le contexte actuel de finances limitées pour les collectivités locales ne pourront être mises en œuvre qu’avec le soutien vigoureux de l’État !


Source : www.fnaim.fr

I.D.

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