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8 février 2017 0 commentaire(s)

Avis d'expert - Immobilier

10 pistes pour réhabiliter le logement !

Sommaire
Crédit photo : Pierre-François GOUIFFÈS

Rigidification du marché du logement et crise de l’accession à la propriété

Les marchés du logement se sont fortement rigidifiés par une baisse de la mobilité tant résidentielle que patrimoniale (baisse des transactions rapportée au stock de logements, recul de l’âge auquel on accède à la propriété). Il faut travailler sur les blocages des parcours patrimoniaux pour une partie importante de la population et notamment les jeunes.


Dysfonctionnements des marchés du logement

La situation française du logement combine des offres non satisfaites dans certains territoires et le développement de la vacance dans d’autres, ce qui signale de claires inadéquations entre offre et demande dans des territoires différenciés par les évolutions démographiques, les opportunités économiques et la qualité de vie.


Il faut éviter de construire les politiques du logement sur la base d’une méfiance a priori des mécanismes d’autorégulation et trouver un nouvel équilibre entre marché et gestion administrée.


Mettre la politique du logement au service d’objectifs de niveau supérieur

L’enjeu du logement constitue en soi un sujet majeur mais ne peut pas être vu comme un objet « hors sol » ou une « île déserte ». Il faut reconnaître le caractère subordonné, dépendant et cohérent de la politique du logement à d’autres domaines de l’action publique et mettre cette politique à leur service.


Les trois champs les plus clairs de cette politique concernent l’emploi et le développement économique (renforcement de la mobilité résidentielle) le pouvoir d’achat (maîtrise de la part du logement dans les budgets des ménages) enfin les parcours patrimoniaux en lien avec la prévoyance et le financement de la vieillesse. Seule une telle approche permet de lever le soupçon de rente pesant sur le secteur et ses parties prenantes.


Logement et pauvreté

Le logement des pauvres est une question centrale de l’enjeu logement, un objectif essentiel car le logement est à la fois un besoin de base et le préalable à une vie digne. Pour traiter efficacement la question, il faut hélas prendre en compte de la montée de la pauvreté en France liée à une dégradation de ses fondamentaux économique et sociétaux.


Il faut pourtant favoriser le logement pas cher, maîtriser l’augmentation permanente de la part de la dé- pense logement dans le budget des ménages — et accessoirement les comptes publics. Le rêve est que le « bien-logement » devienne un horizon remplaçant progressivement le « mal logement ».


Sortir du cadre classique des politiques du logement

Quels que soient les gouvernements et les majorités politiques, quatre piliers dominent depuis longtemps le champ du logement : les aides aux locataires, le logement social, la propriété de la résidence principale et l’investissement privé des ménages.


Seule le poids relatif de ces quatre piliers change suivant les majorités mais multiples évolutions économique, sociétales et financières poussent à sortir de ce cadre


Différencier la gouvernance territoriale des politiques du logement

Le logement a des liens très puissants avec les territoires ; il faut distinguer les territoires de l’économie des territoires du logement, l’articulation entre les deux étant assurée par les systèmes de mobilités. Il faut différencier, les politiques publiques entre les territoires métropolitains attractifs de nombreux territoires périurbains, ruraux ou de villes moyennes (« France périphérique ») et adapter les politiques du logement à ces différents contextes territoriaux, sans oublier les « territoires abandonnés » marqués par des problèmes d’ordre public, d’absence d’opportunités économiques et d’enclavement.


La gouvernance publique du logement, qui demeure fondamentalement pincée entre l’État et le niveau communal, doit être revue pour mieux spatialiser les politiques du logement, identifier les territoires pertinents, insuffler une certaine dose de décentralisation et traiter à part la situation très spécifique de Paris et l’Ile de France.


Désarmement normatif impératif pour le logement

Le secteur du logement n’échappe pas à une réglementation à la fois touffue et instable, avec des prescriptions massives et détaillées dans tous les domaines : équilibre entre droit de propriété et droit au logement, utilisation des sols et construction, normes applicables au logement neuf et existant, organisation détaillée du secteur du logement social.

Il faut maîtriser cette sur-intervention publique et donner de la lisibilité d’action à toutes les parties prenantes (locataires, propriétaires et investisseurs, professionnels) car le logement est un enjeu de long terme.


Des aides publiques au logement élevées mais des impôts qui le sont encore davantage

Le montant des aides publiques au logement, un peu plus de 2% du PIB (41 milliards), est régulièrement cité pour critiquer l’inefficacité de l’action publique dans ce domaine. Les aides publiques, très largement dominées par des dispositifs de nature sociale, doivent en outre être mises au regard des impôts et prélèvements plus importants (64 à 88 milliards) qui font au final du logement un contributeur net très important pour les budgets français.


Droit de propriété, droit au logement, droit au rendement de l’investisseur

La question du logement fait donc l’objet d’un balancement entre le droit historique de propriété et la montée progressive du droit au logement ayant justifié l’intervention publique et une politique sociale en faveur du logement. Dans ce domaine comme dans beaucoup d’autres, il est souhaitable d’éviter d’opposer le social à l’économique et d’imaginer des écosystèmes équilibrés permettant la satisfaction des différents droits associés au logement : respect de la propriété, accès général et bonne qualité au service, prix modérés, droit au rendement raisonnable du propriétaire également un investisseur.


Le logement en pleine transformation : technologies, usages, transition générationnelle

Le logement est un secteur à évolution lente mais échappe de moins en moins aux puissantes mutations des usages et des attentes de ses différentes parties prenantes, des innovations technologiques et des évolutions démographiques.

Aujourd’hui le logement se transforme à la fois du fait de nouvelles attentes et de nouvelles possibilités technologiques (connectivité, automatisation, réseaux de proximité, co-living, économie collaborative, « liquéfaction de la propriété », ouverture et analyse des données) et de l’impact de l’allongement de la durée de vie et du vieillissement dont il faut traiter les conséquences intergénérationnelles.

Éditeur : Economica

www.economica.fr



Pierre-François GOUIFFÈS Auteur du livre livre « Le Logement en France »

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