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14 novembre 2017 0 commentaire(s)

Avis d'expert - Copropriété - Syndic

Avant la rénovation énergétique, sécurisons l’entretien des copropriétés !

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Crédit photo : Edouard-Jean Clouet

Sur le ring, deux parties prêtes à se battre. D'un côté, les Pouvoirs Publics qui accumulent les contraintes dans un mais mais de sécurisation ou de lutte contre le réchauffement climatique; de l'autre, les copropriétaires qui ne se produisent pas à même de payer à la place de ses bénéficiaires. Créer un fonds de garantie public pour sécuriser le paiement des taxes et des investissements.


Bien sûr, personne n'est contre l'idée d'améliorer la sécurité ou de mettre en place des solutions pour réduire la consommation d'énergie ou les émissions de gaz à effet de serre qui réchauffent la planète. Dans un monde idéal, tout serait fait en temps et en heure. Oui, mais voilà. Ces dernières années ont été difficiles pour les copropriétaires qui ont eu des résultats similaires à ceux des copropriétaires. Aujourd'hui, 100902 copropriétés n'arrivent plus à faire face, selon l'ANAH.

 

Une explosion des impayés ...

 

La réalité est que l'augmentation des frais de copropriété à trois fois supérieure à celle de l'inflation, et donc à celle des salaires, depuis l'an 2000; les charges représentent désormais 40 milliards d'euros / an selon la FSCC *. Ce commentaire exceptionnel de taux d'impayés avec 25% du budget sur certains immeubles, par exemple, plus de 40% de copropriétés à difficulté en Seine-Saint-Denis, d'après l'ANAH! En 10 ans, le nombre de procès à l'encontre de copropriétaires «mauvais payeurs» a explosé de 38% selon le Ministère de la Justice.

 

... qui engendre une dégradation du bâti

 

Premiers impacts par ces impayés: l'entretien et la rénovation de l'habitat. Dans ces copropriétés fragiles, les appels de charges pour les travaux honorés par les copropriétaires sont destinés à compenser l'absence de paiement des comptes. Les travaux d'entretien et de rénovation ne peuvent être faits, les bâtiments se dégradent et les appartements perdent de leur valeur.


Certes, la loi prévoit que les syndics peuvent forcer les copropriétaires «mauvais payeurs» à vendre leur bien pour récupérer les frais impayés. Mais on le sait: pas facile avant plusieurs années de procédure ... Et de plus, ces «mauvais payeurs» sont parfois les premières victimes, ne nécessitant rien, mais les moyens financiers de faire face. Dans ces conditions, les fonds travaux imposés par la loi ALOUR qui changent rien, les copropriétaires le défaut de paiement ne l'abondant pas plus que les ...

 

La solution: créer un fonds de garantie pour les ...

 

Un fonds de garantie sur les frais impayés résoudrait plusieurs problèmes à la fois:

- en payant immédiatement les appels de charges à la place du "mauvais payeur", la copropriété bénéficierait d'une trésorerie normale pour financer l’entretien et les travaux de rénovation ;

- en prenant une garantie sur le bien du "mauvais payeur", le fonds de garantie lui laisserait un certain temps pour s’organiser et rembourser sa dette, dans une logique d'accompagnement social ;

- en cas d'incapacité du copropriétaire in fine à rembourser sa dette, le produit de la vente rembourserait les sommes avancées par le fonds, avec un impact nul pour la dette de l’Etat.


Avec ce mécanisme, un milliard d'euros, une certaine manière, réinjectés dans l'économie réelle du bâtiment par les syndics et leurs clients, avec la possibilité de réallouer tout ou partie des 147 millions d'euros subventionnés par l'ANAH chaque année pour la rénovation des copropriétés. C'est enfin autant de liquidités qui viendraient renforcer la trésorerie des PME du BTP, en raison du retard de paiement des copropriétés.


* FSCC: Fédération des Syndicats Coopératifs de Copropriété


http://www.meilleurecopro.com/



Edouard-Jean Clouet Cofondateur de MeilleureCopro

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