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22 juin 2018 0 commentaire(s)

Avis d'expert - Immobilier

Comment calculer le prix de vente d’un bien immobilier ?

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Crédit photo : Philippe BUYENS

Le prix, toujours le prix ! C’est le nerf de la guerre et pas que dans l’immobilier, c’est bien connu. Mais dans ce secteur d’activité, il prend une importance particulière pour les vendeurs comme pour les acheteurs en raison des montants élevés en jeu mais également par la valeur émotionnelle inhérente du projet. Contrairement à ce que pensent beaucoup de propriétaires, un prix de vente n’est pas qu’une somme des factures, couplée à la sueur versée lors des travaux, pondérée par les disputes et multipliée au final par tous les instants de bonheur vécu dans le logement !


La fixation du prix de vente est un sujet technique qui ne peut laisser place à l’émotion et l’improvisation.


Deux paramètres fondamentaux rentrent en ligne de compte : la valeur technique du bien et la mise en comparaison avec le marché existant. Les experts réalisent une évaluation technique du bien en fonction de la valeur du foncier (parcelle de terrain sur laquelle est édifié le bien) et de la valeur de construction.


Pour la valeur du foncier, une valeur moyenne du terrain à bâtir est établie par comparaison des prix, d'après les informations recueillies auprès des services cadastraux de la commune, des notaires de l'agglomération, des lotisseurs et autres professionnels du secteur.


La valeur de construction, quant à elle, est déterminée en fonction des caractéristiques du bâtiment, de la qualité des matériaux mis en œuvre, de l'état du gros œuvre, des aménagements intérieurs et de la Surface Développée Hors d'œuvre Pondérée Terrain Intégré (SDHOPTI). Les experts analysent ainsi la surface habitable disponible pondérée en fonction des espaces et de leur finalité d’utilisation (on appréciera différemment un sous-sol enterré d’un salon ouvert sur une terrasse).


Puis, en partant du postulat qu’un bien doit être en bon état, sans nuisance particulière avec une vue normalement dégagée et lumineux, les experts vont identifier les éléments de plus-value et de moins-value. Les éléments de plus-value représentent les équipements pour lesquels les acquéreurs sont prêts à payer plus cher. Souvent, les propriétaires confondent plus-value et argument de vente. Le meilleur exemple est la cuisine équipée ! Elle ne constitue pas une plus-value car il n’est pas certain que les choix de l’actuel propriétaire plaisent au futur acquéreur.


Une surface de terrain nettement supérieure aux moyennes des autres terrains du quartier, des vues exceptionnelles (sur la mer, la montagne ou sur des monuments historiques), des équipements comme une piscine ou un court de tennis constituent de véritables éléments de plus-value. A l’inverse, les éléments de moins-value – nuisances sonores, luminosité insuffisante, état général qui nécessite des travaux de remise en état – vont alors modérer la valeur technique du bien.


Mais la valeur technique en elle-même ne suffit pas pour fixer un prix de vente. Elle doit être mise en lumière par rapport au marché dans lequel le bien s’inscrit. C’est là que le véritable professionnel de l’immobilier intervient en apportant une photographie précise de l’offre. Il analyse ainsi le nombre de biens vendus présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien à estimer. Il observe les prix des biens similaires à vendre et depuis quand ces derniers sont à la vente. Enfin, il étudie l’offre de logements neufs qui offrent de véritables avantages concurrentiels, notamment en termes de prestations et de fiscalité (prêt à taux zéro, garantie décennale, etc.).


Mais c’est bien connu, l’offre se mesure en fonction d’une demande. Et s’il n’y a pas de demande, le propriétaire vendeur peut se retrouver confronter à des délais de vente très longs ! Prenez l’exemple extrême d’une belle propriété dans un quartier très populaire, les personnes ayant le budget n’en voudront pas en raison de l’environnement ! Pour finaliser son évaluation, le professionnel de l’immobilier va donc analyser le nombre d’acquéreurs potentiels qui recherchent ce type de bien à cet endroit, avec ces caractéristiques et dans cette fourchette de prix.


La somme de ces éléments permet ainsi de constituer un prix de vente pertinent en parfaite adéquation avec les caractéristiques du bien et le marché immobilier local. Ce juste prix, fixé dès le départ, garantit une transaction réussie dans les meilleurs délais. En effet, le temps est un facteur-clé de succès. Si le bien ne génère pas de contacts ni de visites, les délais de vente vont forcément se rallonger. Une présence permanente et longue sur les portails d’annonces immobilières va de plus, susciter le doute auprès des potentiels acquéreurs. Dès lors, si le bien n’est pas vendu dans les quatre-vingt-dix jours en moyenne, c’est que le prix fixé ne correspond pas à la demande du marché.


Par ailleurs, les moteurs d’estimation en ligne tels que Drimki constituent des outils intéressants pour évaluer un bien. Fondés sur des algorithmes, ils donnent une idée de l’estimation mais ne remplacent en rien l’expertise d’un conseiller immobilier. Voilà pourquoi la fixation du prix de vente doit être confiée à de véritables spécialistes. En s’appuyant sur une méthode fiable et rigoureuse, fondée sur l’analyse de dizaines de critères déterminants et argumentés, les professionnels de l’immobilier mettent en perspective leur connaissance fine du marché pour déterminer une évaluation pertinente, garante d’une transaction réussie.


https://www.capifrance.fr



Philippe BUYENS Directeur général de Capifrance

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