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7 septembre 2017 1 commentaire(s)

Avis d'expert - Copropriété - Syndic

Copropriété : chacun pour soi et le syndic pour tous

Sommaire
Crédit photo : Gilles Fremont

La Copropriété est par nature une organisation de groupe, le Syndicat des copropriétaires, dont l’objet légal est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndic est son mandataire. Les copropriétaires sont les individus membres du groupe mais n’ont aucun lien juridique avec le syndic. Il n’est ni leur représentant, ni leur prestataire, et ne saurait par conséquent s’occuper de leurs affaires privées.


Pourtant, certaines lois et de nombreuses pratiques l’obligent insidieusement à le faire. Le syndic est devenu l’homme à tout faire et désormais toute personne qui ne sait pas ou ne veut pas traiter un problème dira : « Voyez avec votre syndic ».


La transformation du rôle du syndic est le fruit de l’individualisme dans notre société démocratique. En copropriété, l’individualisme a progressé tranquillement, au travers des lois, de certaines constructions juridiques ou de prestations diverses. Beaucoup de copropriétaires ne viennent plus aux assemblées générales et se désintéressent de la vie de l’immeuble.


Le législateur et les cas particuliers

Le législateur penche pour les cas particuliers. Il énonce un principe et égrène aussitôt une série d’exceptions. Avec constance, il insère dans la loi du 10 juillet 1965 des dispositions spécifiques pour tempérer les effets de la règle fixée pour le groupe.


De la spécialisation des charges à l’individualisation des charges. Il existe deux grandes catégories de charges instaurées par la loi : les charges communes générales et les charges communes spéciales. Cette seconde catégorie, a priori plus juste, a donné libre cours à l’imagination des praticiens. Pour se prémunir de l’épouvantable procédurier, les géomètres et notaires rédacteurs de règlements de copropriété ont cru indispensable de créer autant de clés de répartition de charges qu’il existait de bâtiments, de parties de bâtiments, d’équipements communs et de services collectifs au sein de l’immeuble.


Au syndic ensuite de jongler avec une multitude de clés, parfois plus d’une dizaine pour un simple immeuble (clé générale, clé bâtiments, clé parking, clé hall et circulation piétonne, clé caves, clé ascenseur, clé chauffage, clé digicode, clé antenne TV, etc). Plus subtil encore (ou excessif, c’est selon), ventiler une charge en « clés multiples ». Le règlement de copropriété prévoit que certaines dépenses, pourtant indécomposables, comme la prime d’assurance de l’immeuble, vont s’éclater sur plusieurs clés (par exemple la clé générale et la clé ascenseur automobile).


Malheureusement le syndic réclamera en vain à l’Assurance de l’immeuble une prime décomposée, et le Syndicat se résoudra à appliquer une répartition forfaitaire type un tiers/deux tiers pour coller tant que faire se peut au règlement de copropriété. Beaucoup de micmacs et de risques de contestations pour une clause aux effets insignifiants en termes de quote-part par rapport à une répartition en millièmes généraux classique. On peut donc douter de la pertinence d’un si minutieux partage, mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?


Inversement, d’autres charges vont se répartir entièrement en une « clé partielle », c’est-à-dire ne comprenant que les lots participant à des travaux dits « autorisés » (art 25b loi 10 juillet 1965), mais revenant dans les faits à des travaux à la carte. Par exemple la création d’un ascenseur financé par le copropriétaire du 5ème étage porte droite mais pas gauche et le copropriétaire du 6ème étage porte gauche mais pas droite. Jusqu’au jour où le voisin du 4ème étage voudra lui aussi utiliser l’ascenseur et obligera le syndic à élaborer une nouvelle clé pour l’intégrer.


Enfin, autre variante de complication pour les besoins d’un cas particulier, la « double clé » rendue nécessaire pour les copropriétaires opposants mais minoritaires aux travaux d’amélioration. Pour rester dans l’exemple de l’ascenseur, ces copropriétaires particuliers pourront utiliser le nouvel ascenseur tout de suite mais ne payer leur quote-part qu’en différé pendant dix ans (article 33 loi du 10 juillet 1965). Les uns avancent pour les autres et le syndic gère gratuitement le prêt entre eux, intérêts au taux légal compris.


La spécialisation des charges n’aboutissant toujours qu’à une quote-part, intrinsèquement imparfaite pour les partisans de l’individualisme en copropriété, le législateur passa directement à l’individualisation des charges.


La farandole des compteurs divisionnaires. Compteurs d’eau froide, compteurs d’eau chaude, compteurs thermiques, répartiteurs de chauffage… le syndic devient le comptable de la consommation de chacun, croulant sous les centaines de pages des bordereaux de relevés d’index truffés d’anomalies. Une débauche d’énergie pourtant bien inutile, les compteurs coûtent cher et ne marchent pas à tous les coups.


Le Syndicat devra payer les abonnements pendant dix ans, les travaux de plomberie annexes, les actions en référé pour entrer dans les logements d’occupants récalcitrants. Il devra ensuite supporter la défaillance des sociétés de maintenance, les actes de malveillance des occupants fraudeurs, les travaux quasi impossibles de restitution des compteurs en fin de contrat. Malgré tous ces coûts et tous ces efforts, certains logements demeureront éternellement sans compteurs, pendant que d’autres tomberont en panne sans être remplacés.


Le Syndicat se résignera alors, après quelques temps, à introduire dans ses comptes les forfaits de cubage, votés ou non en Assemblée générale, plus ou moins pertinents, mais dans tous les cas inéquitables car imprécis. Découragées, beaucoup de Copropriétés reviendront aux millièmes généraux et abandonneront leurs compteurs là où elles les avaient mis, dans les oubliettes des gaines techniques et des placards de cuisine.


Le paradoxe des travaux d’intérêt collectif. Ou quand le Syndicat fait des « travaux privatifs »… Pour changer plus rapidement les fenêtres du copropriétaire non encore séduit par le développement durable, la loi Alur de 2014 a inventé un nouveau concept et créé un paradoxe juridique. Les travaux d’intérêt collectif sont des travaux sur parties privatives entrepris par le Syndicat lui-même aux frais du copropriétaire (article 25f loi 10 juillet 1965).


Les travaux d’intérêt collectif sont en réalité des « travaux privatifs ». Le Syndicat est institué Maître d’ouvrage en lieu et place du copropriétaire jusqu’à la réception des travaux. Le syndic va gérer une multitude des « travaux privatifs ». Après réception, le Syndicat demeurera forcément responsable vis-à-vis du copropriétaire des travaux qu’il aura réalisé pour lui sur ses parties privatives, et ce jusqu’à la fin de la garantie. Les fenêtres pouvant être garanties jusqu’à quinze ans, le syndic devra en quelque sorte assurer gratuitement le service après-vente au copropriétaire pendant quinze longues années.


Les milliers de compteurs et de fenêtres vendus en bloc à une multitude de copropriétaires via le seul Syndicat feront la très bonne affaire des entreprises. Alors pourquoi se gêner ?


Les commodités des praticiens et des prestataires

Le droit de jouissance privatif sur parties communes. Pour contenter le copropriétaire qui voulait jouir mais ne pas payer, une pratique ancienne a dévoyé les principes fondamentaux du droit de la Copropriété pour créer le concept de « droit de jouissance privatif sur parties communes ». Une notion introuvable dans le droit français, qui constitue une sorte de « catégorie intermédiaire » entre parties communes et parties privatives. Les tribunaux, inéluctablement saisis de litiges, l’ont consacré et défini avec plus ou moins de clarté. Mais la notion est demeurée relativement floue, et l’artifice juridique a permis aux individus les plus avertis d’occuper des parties communes sans avoir à les acheter, donc sans avoir à les payer. Au Syndicat d’être lésé au profit du copropriétaire.


Le prêt collectif des banques. Le prêt collectif est un autre exemple d’individualisme pur en copropriété. Le choix du mot « collectif » n’est pas anodin. Il signifie la collection d’individus, tandis que le mot « commun », comme les parties communes, signifie l’appartenance à un groupe unitaire, à une personne morale, tel le Syndicat des copropriétaires. Le prêt collectif est facultatif pour le copropriétaire, il peut y adhérer ou non. Le prêt peut être constitué pour deux copropriétaires seulement. Le syndic ne va pas gérer le financement du Syndicat, il va gérer le financement de la quote-part de deux copropriétaires. Il devient leur courtier bancaire particulier et le comptable de leurs échéances tout ou long de la durée du prêt.


Les conventions entre assureurs. Par le jeu de la convention CIDE COP le syndic devient cette fois le gérant du copropriétaire sinistré. Prenons en exemple la machine à laver du copropriétaire qui fuit et l’eau se répand sur son parquet. Le Syndicat n’est pas responsable et les parties communes ne sont pas touchées, théoriquement le syndic n’est donc pas censé intervenir.


Pourtant, à cause de la CIDE COP, le syndic, bien que rémunéré par le Syndicat, se retrouve au centre du jeu et va devoir déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble, servir d’intermédiaire entre le copropriétaire et l’expert, percevoir le chèque d’indemnité, l’encaisser et en tirer un autre à l’ordre du copropriétaire sinistré, attendre de celui-ci la facture des travaux de remise en état du parquet, le relancer avant la prescription biennale, transmettre la facture à l’Assurance, percevoir un second chèque pour le solde de l’indemnité, encaisser à nouveau, et tirer un second chèque.


Il se sera écoulé plusieurs mois voire plusieurs années entre la première et la dernière étape, le copropriétaire aura appelé maintes et maintes fois le syndic, agacé que son dossier n’avance pas assez vite, le syndic aura relancé maintes et maintes fois l’assurance pour activer le dossier, il aura ferraillé avec l’expert pour le devis du parquet, devis qu’il aura peut-être même fait établir par l’une de ses entreprises à la demande expresse du copropriétaire qui ne connaît pas d’artisan… N’en jetez plus.


Rappelons pour être parfaitement complet, qu’en vertu du principe de l’effet relatif des contrats, les conventions entre assurances ne sont pas opposables au Syndicat et que le syndic pourrait les ignorer. Plus facile à dire qu’à faire malheureusement. Chacun sait que les choses ne se passent pas ainsi, car le temps du bras de fer avec les assurances, le copropriétaire non indemnisé aura assigné tout son entourage, et tous reprocheront finalement au syndic une gestion inefficace.


Le législateur et les professionnels faisant la confusion, il était logique que les copropriétaires la fassent à leur tour.


Les préoccupations des copropriétaires. Tout paraît normal maintenant. Combien de fois entendons-nous un copropriétaire l’air un peu supérieur dire au syndic qu’il le paye et qu’il est son client ? Et au syndic de répliquer qu’il fait erreur, que le copropriétaire ne le paye pas mais qu’il paye des charges, qu’il n’est pas son client mais membre du Syndicat. Lassé mais serviable, puisqu’au fond c’est bien le copropriétaire qui paye, le syndic lui expliquera avec plus ou moins d’habileté que c’est bien le Syndicat qu’il doit défendre et pas lui.


Au quotidien, le syndic devra tout de même commander pour le compte du copropriétaire son étiquette de boîte aux lettres et son étiquette d’interphone, son badge Vigik et son bip parking. Il faudra encore lui envoyer le plombier de l’immeuble pour une fuite finalement privative, lui faire son pré-état daté, l’accompagner dans son projet d’achat de parties communes, l’accompagner dans son projet d’aménagement de terrasse. Il faudra enfin faire un courrier à l’attention de son voisin de palier dont il est victime de bruits qu’il juge excessifs, et leur servir de médiateur. Ne parlons pas de l’action oblique par laquelle le Syndicat agit en justice contre un locataire perturbateur à la place du copropriétaire bailleur défaillant.


Ce flux de petites demandes privées remplit la journée du syndic. Pire, les réclamations émanent désormais directement du locataire, certains propriétaires et leur gérant ne voulant plus s’embarrasser. De nombreux syndics iront s’exécuter, par habitude, pour faire plaisir ou pour éviter le conflit. Après tout pourquoi ne pas tout demander au syndic puisqu’il sait faire ? Dans ce cas présentons les choses autrement, et reconnaissons le syndic multifonctions.


Pour un renouveau du triptyque syndicat-syndic-copropriétaires

Théoriquement le syndic n’a donc pas à s’occuper des affaires privées des copropriétaires. Mais l’individualisation est irrésistible et le syndic ne peut y échapper. À dire vrai, il ne cherche pas vraiment à l’éviter, car les choses changent certainement comme elles le devraient. Le vrai problème est de nier la réalité et de ne pas s’adapter au changement. Le vrai problème est d’entretenir hypocritement cet amalgame des intérêts communs et particuliers pour laisser le syndic continuer à accomplir des tâches qui ne lui incombent pas, gratuites pour le copropriétaire mais répercutées indirectement par la hausse du forfait de gestion du Syndicat. Un immeuble chronophage est souvent la faute d’un seul copropriétaire.


Le fait est que le syndic endosse aujourd’hui une double fonction. Il est le mandataire du Syndicat et le prestataire des copropriétaires. En toute rigueur, le « syndic-mandataire » devrait avoir un contrat de mandat avec le Syndicat, et le « syndic-prestataire » être muni d’un contrat de prestations de services avec les copropriétaires. Le premier resterait un contrat de gré à gré, et le second serait un contrat d’adhésion protégé contre les clauses abusives.


Il est dans l’air du temps de révolutionner le bon vieux modèle de la Copropriété et sa loi de 1965 : développer la division volumétrique hors sol, réinventer la gouvernance au sein du Syndicat avec un conseil d’administration aux pouvoirs élargis, faciliter la co-gestion syndic/copropriétaires grâce aux outils numériques, etc.


Pourquoi ne pas profiter de ces grands élans de renouveau pour repenser officiellement le rôle du syndic, sa place, ses pouvoirs, et pourquoi pas son nom ?



Gilles Fremont Président de l'ANGC

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COMMENTAIRE(S) SUR L'ARTICLE (1)

  • Par Touq le 08/09/2017 - 09:22

    Cet article n’apporte rien de clair, les gestionnaires sont au mieux peu formés, le plus souvent mal-formés. Les copropriétaires se retrouvent lésés.

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