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11 avril 2018 0 commentaire(s)

Avis d'expert - Immobilier

Projet de loi ELAN : Derrières de bonnes décisions, des lacunes et des annonces très inquiétantes

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Crédit photo : Yann Jéhanno

Le projet de loi élan, pour évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, présenté en conseil des ministres le 4 avril dernier, poursuit 2 objectifs : libérer la construction et protéger les plus fragiles. Dans les faits, le gouvernement a produit un texte qui brasse très large, avec pas moins de 66 articles.


Des mesures positives pour la construction

Les mesures annoncées dans le domaine de la construction de logements neufs vont plutôt dans le bon sens. Elles visent à construire plus, mieux et moins cher, grâce notamment à une simplification des normes. C’est notamment le cas pour la transformation d’immeubles de bureaux en logements ou encore la lutte contre les recours abusifs et la sécurisation des droits à construire. Toutefois, il faut noter qu’elles concernent uniquement l’immobilier neuf et leurs effets se feront donc encore attendre plusieurs années. Une chose est sure : elles ne permettront pas de régler les actuels problèmes du logement en France.


De très mauvais signaux envoyés aux investisseurs et bailleurs privés

Derrière ces aspects plutôt positifs, on note encore de nombreuses zones de flou. C’est le cas en ce qui concerne la gouvernance des copropriétés. Alors que le conseil syndical jouait jusqu’à présent un rôle purement consultatif, il pourrait, demain, devenir un véritable organe de décision. Si le but de cette mesure reste de fluidifier la prise de décision, elle bride le débat nécessaire entre copropriétaires.


Mais la loi ELAN, ce sont surtout de vraies lacunes qui ne permettent pas de replacer le logement dans une vision globale. Tandis qu’elle annonce le choc de l’offre pour le secteur de la construction ou encore la refonte conséquente du logement social, l’immobilier ancien, soit le parc de logements existants, semble totalement oublié. Aucune réforme en vue pour les « frais de notaire » (droits de mutation à titre onéreux), cette taxe qui dégrade la trésorerie et la solvabilité des ménages, constituant aujourd’hui l’un des principaux freins à la mobilité résidentielle. Rien non plus sur la création d’un statut fiscal pour les bailleurs privés, qui logent pourtant près d’1 Français sur 4.


L’encadrement des loyers : le retour !

Décidé par la Ministre du Logement, Cécile Duflot, dans le cadre de la loi ALUR, et adopté par Paris et Lille, avant d’être annulé fin 2017 par le tribunal administratif pour des raisons de procédures, l’encadrement des loyers fait son retour dans la loi ELAN. Un très mauvais signal pour le marché locatif, puisque lors de sa précédente application, de nombreux investisseurs s’étaient détournés de la pierre ou avaient placés leurs logements sur des plates-formes de courts séjours.


Cette mesure revient sous une forme sensiblement différente, dite « expérimentale », d’une durée de 5 ans. Elle concerne uniquement les agglomérations situées en zones tendues, de plus de 50000 habitants, qui en feront la demande. La ville de Paris a déjà fait savoir qu’elle rétablirait ce dispositif immédiatement.


Pour les investisseurs et les bailleurs privés, c’est une très mauvaise surprise. Ils découvrent, une fois de plus, que les règles du jeu risquent de changer en cours de partie. Ils pourraient alors se retrouver dans un schéma économique très différent de celui prévu lors de leur acquisition. Cette décision paradoxale est difficile à comprendre pour les professionnels du secteur, puisqu’elle aura de graves conséquences économiques, mais aussi sociales, en asséchant l’offre locative, alors même que la future restructuration du logement social suscite beaucoup d’interrogations. Et le bail mobilité inscrit dans le projet de loi ELAN n’apportera pas de solution miracle.


Sur la forme, en légiférant par ordonnances, le gouvernement souhaite court-circuiter le débat parlementaire, et à travers lui, les professionnels de l’immobilier et du logement. Au cours des 6 dernières années, le logement aura connu 5 ministres différents et presque autant de réformes, dont la très controversée loi ALUR en 2014 et ses 177 articles ! Aujourd’hui, le projet de loi ELAN s’apprête une nouvelle fois à déstabiliser un marché en convalescence, qui a grand besoin de stabilité. Le flou et la direction de certaines mesures, nous laissent face à de grandes inquiétudes sur la façon dont le marché de l’immobilier ancien va réagir.


www.laforet.com



Yann Jéhanno Président du Réseau Laforêt

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