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QUESTIONS / RÉPONSES

18 juillet 2011

Immobilier

VEFA : vice de conformité, information de l’acquéreur

Question :


Je recherche une décision de Cour d’appel ayant prononcé la résolution d'une Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) au bénéfice de l'acquéreur dont l'appartement présentait un vice de conformité (ou un vice apparent de construction). Le motif allégué par la Défense et retenue par la CA était l'absence de fourniture des plans de masse et d'étages à la signature du contrat préliminaire de réservation.

 

Réponse :

 

La vente en l'état futur d'achèvement est soumise au droit commun des contrats de vente d'immeuble à construire, régit par le chapitre 1er, du titre VI, du livre II du code de la construction et de l'habitation (CCH). Lorsque le contrat de vente d'immeuble sur plan ne peut pas être signé immédiatement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d'un contrat de réservation juridiquement appelé contrat préliminaire. Par ce contrat préliminaire, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie affecté à compte spécial, un immeuble ou une partie d'immeuble (article L.261-15 CCH). Toute autre forme d'avant-contrat (compromis, promesse de vente) est interdite.

 

Il doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de sa réception, le candidat acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour revenir éventuellement sur sa décision (article L.271-1 et L.271-2 CCH). Son dépôt de garantie doit alors lui être restitué sans retenue ni pénalité. Le délai de 7 jours commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée d'envoi du contrat de réservation.

 

L'acquéreur doit se rétracter avant l'expiration de ce délai par lettre recommandé avec demande d'avis de réception.

 

Le contrat de réservation doit être établi par écrit et un exemplaire doit être remis au futur acquéreur avant tout versement (article L.261-27 CCH). Devant comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution, voire même à la consistance, à la situation et au prix du local réservé (article L.261-15 CCH), il doit obligatoirement reproduire les clauses suivantes (article R.261-25 et R.261-26 CCH) :

 

-       une description détaillée de la future maison : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendance ;

 

-       une note technique sommaire annexée au contrat doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation de la maison dans le lotissement, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation ;

 

-       le prix prévisionnel de vente et le cas échéant, les conditions de révision qui ne peut être opérée que dans la limite de 70% de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat préliminaire et celle de la signature du contrat de vente (articles L.261-11-1 et R.261-15 CCH) ;

 

-       la date de la signature du contrat de vente définitif ;

 

-       le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à obtenir pour le compte de l'acquéreur ;

 

-       les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie.

 

Quoi qu'il en soit, les parties au contrat ne sont jamais dans l'obligation de prévoir un financement par le biais d'un prêt. Un contrat qui n'observe pas les prescriptions légales encourt la nullité (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 1980). Ainsi, est nul un contrat de réservation pour absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 février 1995).

 

Dès lors que cette sanction est encourue, le réservataire peut parfaitement refuser d'adhérer au contrat définitif, sans que le vendeur puisse lui réclamer une quelconque indemnité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mars 1993).

 

Est nul le contrat préliminaire :

 

- qui ne comporte pas de précisions sur la surface habitable et la qualité de la construction. Un plan des locaux et un devis descriptif sommaire ont été jugés insuffisants (Cass. 3e civ., 17 avril 1984) ;

 

-qui n'indique ni le délai d'exécution des travaux ni la date à laquelle la vente pourra être conclue (CA Versailles, 17 mars 1994), qui ne comporte pas de note technique en annexe et ne contient aucune référence relative à l'existence d'une telle note et qui ne donne aucun renseignement sur la qualité des matériaux et des éléments d'équipement (Cass. 3e civ., 3 oct. 1974).

 

Le contrat préliminaire doit indiquer sa surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. La jurisprudence admet ainsi la validité des contrats préliminaires qui ne prévoient l'indication que d'une surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet du contrat (Cass. 3e civ., 8 juin 2005), si bien que l'acquéreur ne peut se prévaloir, ensuite, de l'infériorité de la superficie réelle par rapport à celle indiquée dans le contrat préliminaire. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

 

La qualité de la construction est établie par une note technique sommaire qui doit être annexée au contrat et indiquer la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Si le contrat porte sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir également l'indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue (CCH, art. R 261-25). La jurisprudence est attentive au respect d'une information suffisante de l'acquéreur (CA Paris, 25 avr. 1989, Bernard Merlin c/ Epx Hersigny : la seule indication de l'existence d'un parking, sans précision sur ses caractéristiques, est insuffisante).

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