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Jurisprudences - Copropriété - Syndic

Contestation d’une décision d’assemblée générale devenue définitive

Une décision de refus de changement d’affectation devenue définitive faute d’avoir été contestée s’impose au copropriétaire demandeur ainsi qu’à tous les autres copropriétaires alors même qu’elle porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.


En l’espèce, le copropriétaire demandeur souhaitait transformer des lots commerciaux en hôpital de jour, alors que cette demande ne se justifiait pas au regard de la situation juridique de l’immeuble. La Cour de cassation juge que la décision de l’assemblée générale de refuser le changement d’affectation d’un lot s’impose au copropriétaire lorsqu’elle est devenue définitive La Cour de cassation précise en l’espèce qu’il en est ainsi même si l'autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire. Ainsi, le copropriétaire qui a formulé à tort une demande d'autorisation ne peut plus contrevenir au refus qui lui a été opposé par l'Assemblée Générale.


Après l’expiration du délai de recours, les délibérations d’assemblée générale devenues définitives s’imposent aux copropriétaires. Elles ne peuvent plus être contestées ni par voie d’action ni par voie d’exception, quel que soit le degré de gravité des irrégularités alléguées. La Cour de cassation estime en effet que l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires.


 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant:


Sur le moyen unique:

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 2016), que l'établissement public de santé Les hôpitaux de Saint-Maurice ( l'établissement public) a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de changer l'affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour; Le syndicat des copropriétaires du 11-13 rue des Taillandiers, se prévalant du refus de cette assemblée, l'assigné en cessation de cette nouvelle activité;

Attendu que l'établissement public fait grief à l'arrêt d'accueil cette demande, alors, selon le moyen:

1 ° / le refus des copropriétaires d'autoriser l'exercice d'une activité dans la partie privative d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet d'interdire l'exercice d'une activité qui n'est pas incompatible avec la destination de l'immeuble ou avec les droits des autres copropriétaires, dès une telle activité n'est pas interdite par le règlement de copropriété;
en considérant que le refus opposé par les copropriétaires à l'exercice d'une activité d'hôpital de jour dans les lots n ° 33 et 34 faisait effectivement obstacle, par lui-même, à l'exercice de cette activité, et en s'abstenant en conséquence de rechercher, comme elle a été invitée si une telle activité était compatible avec la destination de l'immeuble, la cour d '

2 ° / qui le fait, pour un copropriétaire, de demander l'autorisation des autres copropriétaires pour exercer une nouvelle activité dans les partis privatifs de son lot ne vaut pas engagement unilatéral de ne pas exercer cette activité sans leur accord, sauf volonté non équivoque de renoncer à l'exercice en cas de refus; en considérant, pour écarter le moyen tiré de l'établissement public Les Hôpitaux de Saint-Maurice à l'école médicale de l'assemblée générale pour exercer une activité d'hôpital de jour, que cet établissement s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour l'exercice d'une entreprise, mais que la demande d'autorisation n'interdisait pas à l'établissement d'une activité à cette activité en l '

3 ° / que les défenses au fond peuvent être invoquées en tout état de cause, sans que possibilité être opposé au défendeur la règle de l'estoppel selon que nul ne peut être contredire au détriment d'autrui; en pertinence, pour écarter le moyen tiré de l'établissement public Les Hôpitaux de Saint-Maurice à l'école de l'hôpital de jour, que cet établissement s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour l'exercice d'une activité, la cour d'appel, si elle est considérée comme ayant ainsi opposé à ce moyen de défense au fond la règle de l'estoppel, a violé les articles 72 et 563 du code de procédure civile;

Plus bienvenu qu'ayant relevé que l'établissement public s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour et que la décision de l'assemblée générale refusant ce changement d ' affectation tant pas été contestée et retenu, à bon droit, que, devenue définitive, elle s'imposait à l'établissement public comme à tous les autres copropriétaires alors même qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs partis privatifs, la Cour d'appel en un justement déduit, sans être tenue de recherche à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, il n'y avait pas lieu d'examinateur, le changement d'affectation contrevenait aux prévisions du règlement de copropriété, si l'activité d 'hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait les troubles dans l'immeuble;

D'où le costume que le moyen n'est pas fondé;

PAR CES MOTIFS:

REJETTE le pourvoi; Condamne l'établissement public de santé Les hôpitaux de Saint-Maurice aux dépens; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande l'établissement public de santé Les hôpitaux de Saint-Maurice et le condamné au paiement au syndicat des copropriétaires du 11-13 rue des Taillandiers la somme de 3 000 euros; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son publique publique du huit juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour l'établissement public de santé Les hôpitaux de Saint-Maurice.


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaché d'avoir constaté le changement d'affectation des locaux du rez-de-chaussée, à usage commercial, pour l'activité d'hôpital de jour, a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013, définitive et d'avoir ordonné, en conséquence, la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercée par l'établissement public de santé Les Hôpitaux de Saint-Maurice dans les lots n ° 33 et 34 de l'immeuble du 11-13 rue des Taillandiers à Paris 11ème sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé six mois à compter de la signification du présent arrêt;

AUX MOTIFS QUE, suivant l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, «les actions qui ont pour objet de révision des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déduction, être introduites par les copropriétaires adversaires ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions »; que, passé le délai, les assemblées générales des copropriétaires déviants et les résolutions votes s'imposent à tous les copropriétaires; cas de l'espèce, lors de l'assemblée générale du 10 octobre 2013, le changement d'affectation des lots n ° 33 et 34 du commerce en hôpital de jour et été refusé par la résolution n ° 20, ainsi libellé: «Autorisation à donner aux Hôpitaux de Saint-Maurice, propriétaire des lots n ° 33 et 34, de procéder au changement de destination des lots: l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donner son autorisation aux Hôpitaux de Saint-Maurice, propriétaire des lots n ° 33 et 34, de procéder au changement de destination, L'établissement des locaux commerciaux, l'objectif de la réalisation à l'usage de l'établissement de santé en vue de l'exercice d'un hôpital de jour. Votent pour: 7 copropriétaires présents ou représentés totalisant 3.877 tantièmes, Votent contre: 16 copropriétaires présents ou représentés totalisant 3.825 tantièmes, S'abstient: 4 copropriétaires présents ou représentés totalisant 614 tantièmes, Absents: 18 copropriétaires totalisant 1.684 tantièmes. En foi de quoi cette résolution est rejetée faute de collecte les conditions de la majorité de l'article 26 de la loi. Les copropriétaires ne sont pas favorables à voir s'installer une activité d'hospitalisation de jour compte tenu des contraintes afférentes à une activité avec le déplacement des patients et la modification du standing de l'immeuble en résultant, telle vocation, le lot du rez-de-chaussée est destiné à un local d'activité ou commercial favorisant les commerces de proximité ou artisans et nullement une vocation d'antenne de psychiatrie. Une telle transformation du lot viendrait affecter le standing et la destination de l'immeuble mais aussi la valeur de ce dernier. L'affectation que souhaite donner les Hôpitaux de Saint-Maurice à leur lot est contraire à la destination de l'immeuble »; que cette suite n'a pas été contestée ainsi que l ' établit le certificat de non-recours produit aux débats et, déduction définitive, elle s'impose donc à l'établissement public Les Hôpitaux de Saint-Maurice comme à tous les autres copropriétaires, même alors qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de Les partits privatifs, dès l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité ne distingue pas entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires, dans la mesure où l'assemblée générale des copropriétaires n 'excède pas son domaine de compétence, ce qui n'est pas le cas ici, l'assemblée générale des copropriétaires est compétent pour autoriser le changement d'affectation d'un lot de copropriété ou autorisateur des travaux atteignant aux parties commune; qu ' accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour; En conséquence, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires du 11-13 rue des Taillandiers à Paris 11ème, la Cour, statuant à nouveau, ordonnance la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercé dans les lots n ° 33 et 34 sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé six mois de la signification du présent arrêt, aucune urgence n'étant démontré en absence de troubles logos découlant de cette activité ;

1 °) ALORS QUE le refus des copropriétaires d'autoriser l'exercice d'une activité dans la partie privative d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet d'interdire l'exercice d'une activité qui n'est pas incompatible avec la destination de l'immeuble ou avec les droits des autres copropriétaires, dès une telle activité n'est pas interdite par le règlement de copropriété;
en considérant que le refus opposé par les copropriétaires à l'exercice d'une activité d'hôpital de jour dans les lots n ° 33 et 34 faisait effectivement obstacle, par lui-même, à l'exercice de cette activité, et en s'abstenant en conséquence de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, page 21-
24) si une telle activité était compatible avec la destination de l'immeuble, la cour d'appel à violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965;

2 °) ALORS QUE le fait, pour un copropriétaire, de demander l'autorisation des autres copropriétaires pour exercer une nouvelle activité dans les parties privatives de son lot ne vaut pas engagement unilatéral de ne pas exercer cette activité sans leur accord, sauf volonté non équivoque de renoncer à l'exercice en cas de refus; en considérant, pour écarter le moyen tiré de l'établissement public Les Hôpitaux de Saint-Maurice à l'école médicale de l'assemblée générale pour exercer une activité d'hôpital de jour, que cet établissement s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour l'exercice d'une entreprise, mais que la demande d'autorisation n'interdisait pas à l'établissement d'une activité à cette activité en l '

3 °) ALORS QUE, en toute hypothèse, les défenses au fond peuvent être invoquées en tout état de cause, sans que possibilité être opposé au défendeur la règle de l'estoppel selon laquelle nul ne peut être contredire au détriment d'autrui; en pertinence, pour écarter le moyen tiré de l'établissement public Les Hôpitaux de Saint-Maurice à l'école de l'hôpital de jour, que cet établissement s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour l'exercice d'une activité, la cour d'appel, si elle est considérée comme ayant ainsi opposé à ce moyen de défense au fond la règle de l'estoppel, a violé les articles 72 et 563 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2017:C300659


Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 9 mars 2016


Cour de cassation, chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 8 juin 2017 
N° de pourvoi: 16-16566 
Publié au bulletin Rejet


M. Chauvin (président), président
SCP Marc Lévis, SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat(s)


Lien Legifrance

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