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Jurisprudences - Copropriété - Syndic

Quotes-parts de parties communes réparties par bloc et non par lot

Si un règlement de copropriété contient des éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot, celles-ci peuvent être réparties par bloc d'immeubles.

Selon l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties commune ». Les quotes-parts ne devraient donc pas être attribuées par bloc d’immeubles mais uniquement par lot. Néanmoins, la Cour de cassation vient d’apporter une exception à ce principe.


Une copropriété avait été divisée en sept blocs.
Un état descriptif de division a été établi, répartissant les quotes-parts indivises des parties communes entre quatre blocs formant le bâtiment principal. Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale argumentant du fait que le règlement de copropriété est contraire aux dispositions de l'article 22, précité, de la loi du 10 juillet 1965, les règles de neige pu être respectées.


Les juges du fond les déboutent.
Relevant pourtant que l'article 22, qui est d'ordre public, exige que les quotes-parts des parties communes sont attribués à chaque lot et non à un bloc d'immeuble, dont estiment que «comme tout contrat, un règlement de copropriété est susceptible d'interprétation ». Ainsi, les articles 3A et 3B du règlement de copropriété contiennent les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts des parties communes générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le 1 / 6e attribué à chaque bloc par l'article 3B , et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal par l'article 3A et ce, dans le respect de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.


La Cour de cassation estime que la cour d'appel à pu retenir de ses constatations que la répartition des voix appliquée par le syndicat de l'assemblée générale litigieuse respecté la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 


Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 13 mai 2015 et 17 mars 2016) que le Domaine du Château de l'Anglais a été divisé en sept blocs et placé sous le régime de la copropriété selon un cahier des charges-règlement de copropriété des 17 mai et 9 août 1949 ; que les voies d'accès et jardins ont été constitués en parties communes ; que les blocs A, B, C et D forment le bâtiment principal, les blocs E et F correspondent à des villas indépendantes utilisant les voies d'accès et le bloc G est constitué d'arcades longeant la voie publique ; qu'un état descriptif de division a été établi le 12 mai 1960, répartissant les quotes-parts indivises des parties communes entre les blocs A à D ; que Mme X..., M. X..., Mme Y..., Mme Z..., Mme A..., Mme B..., aux droits de laquelle se trouve M. C..., M. et Mme D...(les consorts X...), copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 11 septembre 2006 ; 

Sur le premier moyen, qui est recevable : 

Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt du 13 mai 2015 de rejeter leur demande d'irrecevabilité des conclusions que le syndicat des copropriétaires leur avait notifiées le 2 juillet 2014 et de toutes conclusions ultérieures, alors, selon le moyen : 

1°/ que la décision qui rejette la demande tendant à l'annulation d'une assemblée générale de copropriété présente un caractère indivisible à l'égard des demandeurs, cette nullité ne pouvant tout à la fois ne pas avoir d'effet à l'égard de ceux auxquels les conclusions de l'appelant n'ont pas été régulièrement signifiées et être effective à l'égard des autres en cas de réformation du jugement ; qu'il en résulte que l'irrecevabilité des conclusions doit être prononcée à l'égard de toutes les parties indivisiblement liées ; que la cour d'appel qui a décidé que le litige en annulation d'une assemblée générale des copropriétaires n'avait pas de caractère indivisible à l'égard de l'ensemble des demandeurs si bien que l'irrecevabilité des conclusions du syndicat à l'égard de Mme E...ne pouvait bénéficier à l'ensemble des copropriétaires appelants, a violé les articles 552, 553, 909 et 911 du code de procédure civile ; 

2°/ qu'en raison de l'indivisibilité de la condamnation solidaire de plusieurs parties, l'irrecevabilité des conclusions lorsqu'elle est encourue, doit être prononcée à l'égard de toutes les parties indivisiblement liées ; que la cour d'appel qui a constaté que le syndicat avait conclu à la confirmation du jugement qui avait condamné solidairement Mme E...et les appelants aux dépens, à des dommages-intérêts et à une indemnité au titre de l'article 700 et qui a décidé qu'en l'absence d'indivisibilité l'irrecevabilité des conclusions du syndicat à l'égard de Mme E...ne pouvait bénéficier à l'ensemble des appelants, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé les articles 552, 553, 909 et 911 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'annulation d'une assemblée générale ou d'une décision de celle-ci produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires et relevé que Mme Z...avait la qualité de copropriétaire au moment de l'assemblée générale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'absence d'indivisibilité du litige, l'irrecevabilité des conclusions signifiées hors délai à celle-ci ne bénéficiait pas à l'ensemble des consorts X...; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile : 

Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt du 17 mars 2016 de déclarer irrecevable leur demande d'irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires des 18 décembre 2015 et 12 janvier 2016 alors, selon le moyen, que le conseiller de la mise en état demeure saisi jusqu'à l'ouverture des débats ; que la cour d'appel a déclaré irrecevables les demandes des exposants tendant à voir déclarer les conclusions du syndicat irrecevables, au motif que le conseiller de la mise en état aurait été dessaisi alors que les conclusions ont été régulièrement déposées et signifiées le 14 janvier 2016 avant l'ordonnance de clôture et par conséquent avant l'ouverture des débats ; qu'elle a violé l'article 914 du code de procédure civile ; 

Mais attendu que le conseiller de la mise en état n'est saisi des demandes relevant de sa compétence que par les conclusions qui lui sont spécialement adressées ; qu'il résulte de la procédure que la demande d'irrecevabilité des conclusions formée par les consorts X..., qui relevait de la compétence du conseiller de la mise en état jusqu'à l'ouverture des débats, l'avait été dans des conclusions, comportant également les moyens et demandes au fond, adressées à la cour d'appel ; qu'il en résulte qu'une telle demande était irrecevable ; que, par ce motif de pur droit, substitué à celui critiqué, l'arrêt se trouve légalement justifié ; 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 

Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt du 17 mars 2016 de rejeter leur demande en annulation de l'assemblée générale du 11 septembre 2006 ; 

Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant constaté que le règlement de copropriété des 12 mai et 9 août 1949 attribuait, en son article 3 A, des millièmes de propriété de l'immeuble formant les blocs A à D à chacun des lots de ces quatre blocs et répartissait, dans son article 3 B, les parties communes comprenant les routes et le jardin par sixième à chacun des blocs A à D, E et F, et que l'article 20 du même document prévoyait que les copropriétaires disposeront d'autant de voix aux assemblées générales qu'ils étaient propriétaires de millièmes de choses communes, tels qu'ils étaient désignés à l'article 3, la cour d'appel a exactement retenu, sans violer l'autorité de la chose jugée le 17 septembre 2007 qui n'excluait pas la répartition des voix par application du règlement de copropriété, qui seul a valeur contractuelle, que l'état descriptif de division du 31 mars 1960, qui attribuait des quotes-parts de parties communes établies sur la base de 1050/ 1050èmes en n'affectant aucun tantième de parties communes générales aux blocs E et F, n'avait pas de valeur contractuelle et ne pouvait valoir modification du règlement de copropriété ; 

Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant relevé que, s'agissant des parties communes générales, le règlement de copropriété fixait des tantièmes de propriété, non pas par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les quotes-parts de parties communes soient attribuées à chaque lot, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que les articles 3 A et 3 B du règlement de copropriété contenaient les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts de parties générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et que la répartition des voix en 15. 750èmes appliquée par le syndicat respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal ; 

Attendu, en troisième lieu, que la cour d'appel, qui n'était tenue de répondre ni à une simple argumentation non assortie d'une offre de preuve, ni à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que l'assemblée générale du 11 septembre 2006 s'était valablement tenue ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme X..., M. X..., Mme Y..., Mme Z..., Mme A..., M. C..., M. et Mme D...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., M. X..., Mme Y..., Mme Z..., Mme A..., M. C..., M. et Mme D...et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires Château de l'Anglais la somme globale de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour 
M. et Mme X..., Mmes Y...et F..., M. et Mme D...et M. C.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt rendu sur déféré le 13 mai 2015 d'avoir rejeté la demande des exposants tendant à ce que les conclusions que le syndicat leur a notifiées le 2 juillet 2014 soient déclarées irrecevables et tendant à ce qu'il soit dit et jugé que le syndicat était définitivement irrecevable à conclure devant la cour, 

Aux motifs que l'article 911 du code de procédure civile n'impose à un intimé de signifier ses écritures par voie d'huissier à un co-intimé qu'en cas d'indivisibilité ou s'il sollicite une confirmation lui profitant ou nuisant à un co-intimé défaillant ; d'autre part peut agir en annulation d'une assemblée générale ou d'une décision d'une assemblée générale, toute personne qui était copropriétaire lorsque l'assemblée générale attaquée s'est réunie ; enfin un litige est indivisible lorsqu'il est impossible d'exécuter simultanément des décisions qui viendraient à être rendues séparément ; comme le conseiller de la mise en état l'a constaté, aux termes de l'ordonnance attaquée une telle indivisibilité n'existe pas en l'espèce puisque : l'annulation d'une assemblée générale a effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires ;- Madame E...était copropriétaire au moment de l'assemblée générale querellée et il est inopérant qu'elle ait ensuite vendu son lot ; cependant le 2 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires a conclu à la confirmation du jugement qui a notamment condamné solidairement Madame E...et les appelants aux dépens et à lui payer des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles ; ces dispositions nuisent effectivement à l'intéressée, co-intimée défaillante, et profitent au syndicat ; en conséquence, il appartenait au syndicat, jusqu'au 7 août de faire signifier ses écritures à Madame E...; dès lors les conclusions que le syndicat a fait délivrer à Madame E...le 20 octobre 2014 doivent effectivement être déclarées irrecevables ; cependant, considérant l'absence d'indivisibilité du litige contrairement à ce qu'ils soutiennent, cette irrecevabilité ne peut produire d'effet qu'à l'égard de la seule Madame E...et ne saurait bénéficier à l'ensemble des appelants ; Monsieur et Madame X..., Madame Y..., Madame G...Monsieur et Madame D...et Monsieur C...seront donc déboutés de leur demande tendant à faire déclarer irrecevables les écritures que le syndicat leur a fait signifier le 2 juillet 2014 

1° Alors que la décision qui rejette la demande tendant à l'annulation d'une assemblée générale de copropriété présente un caractère indivisible à l'égard des demandeurs, cette nullité ne pouvant tout à la fois ne pas avoir d'effet à l'égard de ceux auxquels les conclusions de l'appelant n'ont pas été régulièrement signifiées et être effective à l'égard des autres en cas de réformation du jugement ; qu'il en résulte que l'irrecevabilité des conclusions doit être prononcée à l'égard de toutes les parties indivisiblement liées ; que la cour d'appel qui a décidé que le litige en annulation d'une assemblée générale des copropriétaires n'avait pas de caractère indivisible à l'égard de l'ensemble des demandeurs si bien que l'irrecevabilité des conclusions du syndicat à l'égard de Madame E...ne pouvait bénéficier à l'ensemble des copropriétaires appelants, a violé les articles 552, 553, 909 et 911 du code de procédure civile 

2° Alors qu'en raison de l'indivisibilité de la condamnation solidaire de plusieurs parties, l'irrecevabilité des conclusions lorsqu'elle est encourue, doit être prononcée à l'égard de toutes les parties indivisiblement liées ; que la cour d'appel qui a constaté que le syndicat avait conclu à la confirmation du jugement qui avait condamné solidairement Madame E...et les appelants aux dépens, à des dommages intérêts et à une indemnité au titre de l'article 700 et qui a décidé qu'en l'absence d'indivisibilité l'irrecevabilité des conclusions du syndicat à l'égard de Madame E...ne pouvait bénéficier à l'ensemble des appelants, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé les articles 552, 553, 909 et 911 du code de procédure civile. 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt au fond du 17 mars 2016, d'avoir déclaré irrecevables les demandes tendant à ce que les conclusions que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château de l'Anglais a remises le 18 décembre 2015 et 12 janvier 2016 soient déclarées irrecevables 

Aux motifs qu'il résulte des dispositions de l'article 914 du code de procédure civile qu'après le dessaisissement du conseiller de la mise en état, les parties ne sont plus recevables à invoquer l'irrecevabilité des conclusions en application de l'article 909 du code de procédure civile ; la demande tendant à ce que les conclusions remises au greffe par le syndicat des copropriétaires le 18 décembre 2015 et le 12 janvier 2016 est donc également irrecevable ; 

Alors que le conseiller de la mise en état demeure saisi jusqu'à l'ouverture des débats ; que la cour d'appel a déclaré irrecevables les demandes des exposants tendant à voir déclarer les conclusions du syndicat irrecevables, au motif que le conseiller de la mise en état aurait été dessaisi alors que les conclusions ont été régulièrement déposées et signifiées le 14 janvier 2016 avant l'ordonnance de clôture et par conséquent avant l'ouverture des débats ; qu'elle a violé l'article 914 du code de procédure civile 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt au fond du 17 mars 2016, d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté les demandeurs au pourvoi, copropriétaire, de leur demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 11 septembre 2006. 

Aux motifs que pour demander l'annulation de l'assemblée générale du 11 septembre 2006, les appelants font valoir :- que les votes ont été exprimés sur la base de 15750èmes alors qu'ils auraient dû être exprimés sur la base de 1050èmes ;- que le secrétaire de l'assemblée n'était pas copropriétaire et n'avait pas la qualité requise pour postuler au bureau de l'assemblée aurait-il été mandataire d'un copropriétaire ; le jugement du 17 septembre 2006 aux termes duquel le tribunal de grande instance de Nice a notamment « dit que par application de l'état descriptif de division, les votes en assemblée générale tels qu'ils résultent de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être exprimés en 1050èmes » a été frappé d'appel et cette cour est toujours saisie de cet appel sur renvoi après cassation en toutes ses dispositions de l'arrêt du 17 avril 2009 ; les appelants ne sont donc pas fondés à soutenir que ce jugement a autorité de la chose jugée s'imposant à la cour ; aux termes de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non un état descriptif de division, fixe les règles relatives à l'administration des parties communes et l'état de répartition des charges ; selon l'article 22 de la même loi, le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ; chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; il en résulte que c'est le règlement de copropriété et non l'état descriptif de division qui n'est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et qui n'a pas valeur contractuelle, qui définit la quote-part et par conséquent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des assemblées générales ; la répartition de la propriété des parties communes entre les copropriétaires est intangible et ne peut être modifiée que par une décision unanime de ces derniers ; le cahier des charges-règlement de copropriété initial des 12 mai et 9 août 1049, publié le 1er septembre 1949 dispose en son article 3 : « Droits aux parties communes-A) concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs A-B-C-D ; Bloc A : lot 1 : 78/ 1000 ; lot 2 : 10/ 1000 ; lot 3 124/ 1000 ; lot 4 77/ 1000 ; Bloc B : lot 5 : 64/ 1000 ; lot 6 : 60/ 1000 ; lot 7 : 60/ 1000 ; Bloc C : lot 8 : 122/ 1000 ; lot 9 : 73/ 1000 ; lot 10 81/ 1000 ; Bloc D : lot 11 : 97/ 1000 ; lot 12 : 60/ 1000 ; égalité 1000/ 1000 ; B concernant la totalité de la copropriété : les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté (ce bloc G en façade de ...), et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-E-F-G appartiendront à chacun des six premiers blocs par sixièmes ; l'article 20 g du même cahier des charges-règlement de copropriété énonce : « les délibérations de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voies des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'il sont propriétaires de millièmes de choses communes, tels qu'il sont désignés à l'article 3 ci-dessus » ce règlement de copropriété n'a jamais subi de modification ; en effet s'il est exact qu'à la requête de Monsieur H..., agissant en qualité de copropriétaire dans l'immeuble du ..., a été établi le 31 mars 1960, un état descriptif de division qui attribue aux lots ci-dessus mentionnés, en changeant leur numérotation, des quotes part des parties communes établies sur la base de 1050/ 1050èmes et n'affecte aucune part de parties communes générales aux lots 65 (bloc E) et 66 (bloc F), cet était descriptif de division n'a aucun caractère contractuel et ne saurait valoir modification du règlement de copropriété ; il en résulte que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que les votes auraient dû être exprimés en 1050èmes au vu de cet état descriptif de division ; ils ne sauraient davantage se prévaloir sans d'ailleurs en rapporter la preuve, d'un usage qui aurait été prescrit pour avoir perduré pendant plus de trente ans de façon continue, la prescription acquisitive trentenaire prévue aux articles 2260 et suivants du code civil reposant sur la notion de possession qui est étrangère à la pratique suivie en matière de vote ; les appelants ne sauraient se prévaloir de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 20 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nice qui, dans le dispositif de cette décision, s'est borné à annuler l'assemblée générale du 4 novembre 2005, à débouter Madame X..., Monsieur X..., Madame Y...et les époux D...de leurs demandes tendant à voir le tribunal se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires, et à débouter Monsieur X...de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral ; 
ils ne sont pas davantage fondés à soutenir que les votes auraient dû être exprimés en 1000èmes ; en effet ce ne sont que les parties communes spéciales au bâtiment principal comprenant les blocs A-B-C-D qui sont réparties en 1000/ 1000èmes par le règlement de copropriété ; s'agissant des parties communes générales, le règlement de copropriété des 12 mai et 9 août 1949, dans son article 3B fixe les quotes-parts, non pas par copropriétaires mais par bloc d'immeuble (1/ 6ème par bloc) ; or l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public exige que les quotes-parts des parties communes soient attribuées à chaque lot et non à un bloc d'immeuble ; toutefois, comme tout contrat, un règlement de copropriété est susceptible d'interprétation ; or les articles 3A et 3B du règlement de copropriété contiennent les éléments suffisants permettant de calculer les quotes-parts des parties communes générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le 1/ 6ème attribué à chaque bloc d'immeuble par l'article 3B et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal par l'article 3A et ce dans le respect de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; c'est effectivement ce qui a été mis en oeuvre lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2006, puisque les votes exprimés en 15750èmes (6x262, 50 = 1050et 6x2625 = 14750) permettent de respecter la répartition initiale en sixième et la répartition par millième au sein du bâtiment principal ; selon l'article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; en l'espèce, l'assemblée générale a décidé, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de désigner Madame Christine I...comme secrétaire de la séance ; aucune disposition n'imposant que le secrétaire soit un copropriétaire, l'assemblée du 11 septembre 2006 a pu valablement se tenir ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande tendant à l'annulation de cette assemblée ; 

1° Alors qu'une décision sur le fond, même frappée d'appel, a autorité de la chose jugée et ne peut être remise en cause tant qu'elle n'a pas été réformée ; que la cour d'appel qui a décidé que le jugement du 17 septembre 2006 (lire 2007), qui avait été frappé d'appel était dépourvu d'autorité de la chose jugée, a violé l'article 480 du code de procédure civile 

2° Alors que l'article 20 g du règlement de copropriété des 12 mai et 9 août 1949 dispose que « les délibérations sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés qui disposeront d'autant de voix qu'ils seront propriétaires de millièmes de choses communes telles qu'ils sont désignés à l'article 3 ci-dessus » que l'article 3 du même règlement de copropriété dispose en A) que le droit au partie communes concernant la totalité de l'immeuble formant les blocs ABCD est réparti par millièmes entre les blocs ABCD et B) concernant la totalité de la copropriété « les parties communes aux blocs A-B-C-D-E-F (G) excepté et comprenant uniquement les routes et le jardin compris entre les blocs A-B-C-D-EF-G appartiendront à chacun des six premiers blocs par sixièmes ; qu'il en résulte clairement qu'aucun millième n'est attribué aux copropriétaires des blocs E-F-G qui ne disposent pas de voix à l'assemblée générale des copropriétaires ; que la cour d'appel qui a énoncé que s'agissant des parties communes générales, le règlement de copropriété fixait les tantièmes non pas par copropriétaire mais par bloc d'immeuble ce qui était contraire à aux dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et qui a décidé d'interpréter ce règlement de copropriété et de prendre en considération à la fois la répartition par bloc et les millièmes attachés à chaque lot, a dénaturé les dispositions claires de l'article 20 g et de l'article 3 du règlement de copropriété des 12 mai et 9 août 1949 et l'article 1134 du code civil 

3° Alors qu'en tout état de cause, l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; que pour décider de la répartition des voix entre les copropriétaires, la cour d'appel a décidé qu'il convenait de prendre en considération à fois le 1/ 6ème attribué à chaque bloc et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, a cependant maintenu la répartition des voix par bloc qu'elle a jugée contraire aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 ; qu'elle a violé l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 

4° Alors que toute décision doit être motivée de manière précise ; qu'en énonçant que les votes exprimés selon le calcul suivant en 15. 750° (6 x 262, 5 = 1050 et 6x2625 = 15750) respectait la répartition initiale en sixièmes et la répartition par millièmes au sein du bâtiment principal, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs et des calculs ne permettant pas de vérifier la conformité des votes à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a violé l'article 455 du code de procédure civile 

5° Alors que dans leurs conclusions d'appel (p 27 in fine et 28 4ème motif), les copropriétaires ont soutenu que le 11 septembre 2006, le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic et qu'en application de l'article 13 du règlement de copropriété la fonction devait être exercée jusqu'à la nomination de son remplaçant par le propriétaire de l'appartement le plus imposé au rôle des contributions foncières ou le plus âgé et que Madame J...ne remplissait par ces conditions ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu à ces conclusions a violé l'article 455 du code de procédure civile 

6° Alors que dans leurs conclusions d'appel (p 33 et 34 7ème motif) les copropriétaires ont fait valoir que les mentions relatives à la présence des copropriétaires portées sur le procès-verbal de l'assemblée litigieuse n'étaient pas conformes à la feuille de présence si bien que ce procès-verbal devait être annulé car il ne rapportait pas sincèrement la participation et le vote des copropriétaires ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu aux conclusions d'appel sur ce point a encore violé l'article 455 du code de procédure civile. 



ECLI:FR:CCASS:2017:C300869


Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 17 mars 2016


Cour de cassation, chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017 
N° de pourvoi: 16-18331 
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Didier et Pinet, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)


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