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Jurisprudences - Copropriété - Syndic

Troubles olfactifs et interdiction d’exploiter une activité de restaurant

Il peut être déduit de l’existence de troubles olfactifs, la violation d’une clause du règlement de copropriété interdisant l’activité de restaurant. Le copropriétaire-bailleur doit respecter les stipulations du règlement de copropriété.


Le propriétaire d'un local à usage commercial dans un immeuble en copropriété, a donné ce local à bail la société X pour l'exploitation d'un fonds de commerce de « bar à pates, saladeries, sandwicherie, vente de boissons non alcoolisées sur place ou à emporter, salon de thé/café, vente de pâtisseries et viennoiseries ». Le bail prévoyait l'interdiction de toute activité de restaurant, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, et précisait que l'activité exercée ne devait pas entraîner de trouble olfactif pour les copropriétaires.


Cette précision n’a toutefois pas empêché la naissance d’un litige et la décision des copropriétaires d’exercer une action contre le copropriétaire-bailleur et contre son preneur en cessation d’activité en raison des troubles olfactifs subis.


Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que les documents produits aux débats, dont le bail et les procès-verbaux dressés par huissiers de justice, permettaient de constater que l'activité exercée par la société X consistait notamment à proposer aux clients la vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place et que les techniques de cuisson ou de réchauffement, que ces produits nécessitaient, étaient de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs pour le voisinage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire que l'activité exercée par la société X était interdite par le règlement de copropriété.


Les conséquences pour le bailleur pourrait être lourde économiquement pour ne pas avoir assurer son obligation de délivrance et avoir permis à son locataire d’exploiter son activité pouvant ainsi entrainer au profit du preneur le versement d’une indemnisation.



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 


Donne acte à la société Lyon'or du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Deli'pat ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 30 juin 2015), que la SCI Lyon'or, propriétaire d'un local à usage commercial dans un immeuble en copropriété, a donné ce local à bail à la société Deli'pat pour l'exploitation d'un fonds de commerce de "bar à pates, saladeries, sandwicherie, vente de boissons non alcoolisées sur place ou à emporter, salon de thé/café, vente de pâtisseries et viennoiseries" ; que le bail prévoyait l'interdiction de toute activité de restaurant, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, et précisait que l'activité exercée ne devait pas entraîner de trouble olfactif pour les copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Lyon'or et la société Deli'pat en cessation de l'activité exercée par cette dernière ;

Attendu que la SCI Lyon'or fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que les documents produits aux débats, dont le bail et les procès-verbaux dressés par huissiers de justice, permettaient de constater que l'activité exercée par la société Deali'pat consistait notamment à proposer aux clients la vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place et que les techniques de cuisson ou de réchauffement, que ces produits nécessitaient, étaient de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs pour le voisinage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire que l'activité exercée par la société Deli'pat était interdite par le règlement de copropriété ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Lyon'or aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Lyon'or et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 cours de la Liberté la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Lyon'or.

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'activité exercée par la Sarl Deli-Pat dans le cadre du bail du 29 octobre 2012 était interdite par le règlement de copropriété, et d'avoir condamné in solidum la SCI Lyon Or et la Sarl Deli-Pat à cesser ou faire cesser l'activité de restauration sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Aux motifs que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 37 cours de la liberté à Lyon soutient qu'en contravention avec le règlement de copropriété, la Sarl Delipat a ouvert un commerce de restauration qui s'étend des petits déjeuners jusqu'aux plats de pâtes, de légumes, aux soupes chaudes et à la viennoiserie notamment, peu important que la restauration proposée soit rapide ; que quand bien même il n'y aurait pas de confection sur place des plats, la vapeur liée à leur préparation et au réchauffage est par elle-même génératrice d'odeurs inhérentes aux plats préparés et à leurs ingrédients, ainsi que le démontrent les constats d'huissier produits, alors même qu'aucun système d'extraction des odeurs n'est installé ; que la SCI Lyon Or rétorque qu'excédée par les attaques et procédures dont elle a fait l'objet de la part du syndicat des copropriétaires, la Sarl Delipat, suivant protocole du 10 avril 2014, a quitté les lieux de façon anticipée le 15 avril suivant, le syndicat poursuivant néanmoins en appel une procédure désormais dépourvue de tout objet, ne cherchant en réalité qu'à lui nuire ; qu'elle explique que le preneur n'a jamais exercé une activité de restauration traditionnelle qui aurait nécessité des équipements spécifiques ; qu'elle ajoute ne pas avoir non plus été à l'origine de nuisances olfactives, l'huissier qu'elle a elle-même diligenté n'ayant constaté aucune odeur ; que le règlement de copropriété de l'immeuble dont il n'est pas discuté qu'il s'impose tant au copropriétaire qu'à son preneur, dispose que sont entre autres prohibés les commerces de restaurant, café chantant, brasserie, charcutiers, bouchers ou tripiers, épiciers ou marchands de fromages ou autres commerces pouvant incommoder par l'odeur ; que l'ensemble des documents produits dont notamment le bail et les procès-verbaux dressés par les huissiers les 11 décembre 2012 et 17 octobre 2013, permettent de constater que l'activité exercée par la Sarl Delipat consistait notamment à proposer aux clients intéressés, la vente de produits alimentaires soit à emporter soit à consommer sur place, la nature même des préparations offertes impliquant qu'elles soient soit cuites sur place (pâtes) soit réchauffées (sauces accompagnant les plats, soupes ou haricots) ; que ces formules de restauration certes rapide, faisaient indiscutablement partie des interdictions opposées par le règlement de copropriété, dans la mesure où il y avait préparation culinaire à la demande des clients et utilisation de techniques de cuisson ou de réchauffement de nature à générer immanquablement la diffusion d'odeurs de cuisine en intérieur comme en terrasse, pouvant incommoder le voisinage, interdites en cela par le règlement de copropriété ; qu'il convient en conséquence de réformer la décision du premier juge qui à tort a considéré que l'activité de la Sarl Delipat n'était pas interdite ;

Alors 1°) que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance ; que le règlement de copropriété qui prohibe le commerce de « restaurant…café chantant…brasseries…charcutiers, bouchers ou tripiers, épiciers ou marchands de fromages, ou autres commerces pouvant incommoder par l'odeur » n'interdit, en dérogation au principe de la liberté des activités commerciales, ni expressément l'activité prévue par le bail de « bar à pâtes, saladeries, sandwicheries, vente de boissons non alcoolisées sur place ou à emporter, salon de thé/café, vente de pâtisseries et viennoiseries », ni la vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place, cuites sur place ou réchauffées ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait que l'activité développée au sein du local appartenant à la SCI Lyon Or n'était pas interdite, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 du code civil, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors 2°) enfin, qu' en ayant affirmé, sans indiquer sur quelle pièce elle se fondait, que les activités litigieuses étaient « de nature à générer immanquablement la diffusion d'odeurs de cuisine en intérieur comme en extérieur comme en terrasse, pouvant incomber le voisinage et interdites en cela par le règlement de copropriété », ce qui était contesté par la SCI Lyon Or, qui avait produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 17 octobre 2013 mettant en évidence que la cuisson des pâtes ne se faisait qu'au bain-marie, que les sauces déjà préparées étaient seulement réchauffées sur place et qu'« aucune odeur de quelque sorte que ce soit n'était perceptible dans toute la salle » ni dans le local, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 


ECLI:FR:CCASS:2017:C300457

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon , du 30 juin 2015


Cour de cassation, chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 27 avril 2017 
N° de pourvoi: 15-24031 
Non publié au bulletin

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)


Lien Legifrance

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